เจาะลึก 10 เงื่อนไข FAR BONUS ที่นักลงทุนอสังหาฯ ต้องรู้
FAR (Floor Area Ratio) คืออะไร?
FAR หรือ Floor Area Ratio หมายถึง อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน เช่น หากที่ดินมี 1,000 ตร.ม. และกฎหมายกำหนด FAR = 5 ผู้พัฒนาสามารถสร้างพื้นที่อาคารได้รวม 5,000 ตร.ม.
แต่หากโครงการทำตามเงื่อนไขที่กรุงเทพมหานครกำหนด ก็จะได้รับสิทธิพิเศษในการสร้างอาคารเพิ่มเกินกว่าที่กฎหมายพื้นฐานกำหนด เรียกว่า FAR BONUS
FAR BONUS คืออะไร?
FAR BONUS คือ มาตรการสร้างแรงจูงใจให้ภาคเอกชนลงทุนพัฒนาโครงการที่เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะ เช่น จัดทำสวนสาธารณะ พื้นที่สาธารณะ อาคารอนุรักษ์พลังงาน หรือพื้นที่รองรับระบบขนส่งมวลชน แลกกับสิทธิในการเพิ่มพื้นที่ก่อสร้างอาคาร 5–20% ตามระดับและเงื่อนไขที่ผ่านเกณฑ์
10 เงื่อนไข FAR BONUS
ผู้พัฒนาอสังหาฯ สามารถเลือกดำเนินการตามเงื่อนไขเหล่านี้ เพื่อรับสิทธิประโยชน์ FAR BONUS
- จัดให้มีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย สร้างที่อยู่อาศัย Affordable Housing จัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้อยู่อาศัยเดิม
- จัดให้มีสถานดูแลเด็กหรือผู้สูงอายุ เพิ่มพื้นที่บริการสังคมเพื่อยกระดับคุณภาพชีวิต
- จัดให้มีที่โล่งสาธารณะหรือสวนริมถนน (Public Open Space)
- จัดให้มีสวนสาธารณะริมแม่น้ำ–ลำคลอง
- จัดให้มีที่จอดรถยนต์รอบสถานีรถไฟฟ้า เพื่อสนับสนุนการเดินทางด้วยขนส่งมวลชน
- จัดทำพื้นที่เพื่อเปลี่ยนถ่ายการสัญจร ของระบบราง/ขนส่งมวลชน
- จัดพื้นที่รองรับการจัดระเบียบทางเท้า
- จัดทำถนนหรือทางเดินลัด ช่วยเพิ่มการเชื่อมต่อการสัญจร
- จัดทำพื้นที่รับน้ำ (Water Retention)
- 1 ลบ.ม. ต่อ 50 ตร.ม. → เพิ่ม FAR ได้ 5%
- มากกว่า 1 ลบ.ม. ต่อ 50 ตร.ม. → เพิ่ม FAR ได้ 5–20%
- อาคารอนุรักษ์พลังงาน (Green Building)
- ผ่านระดับ 1 เพิ่ม FAR 5%
- ผ่านระดับ 2 เพิ่ม FAR 10%
- ผ่านระดับ 3 เพิ่ม FAR 15%
- ผ่านระดับ 4 เพิ่ม FAR 20%
ทำไม FAR BONUS สำคัญต่อผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ?
- เพิ่ม ศักยภาพในการใช้ที่ดิน
- ช่วยให้โครงการ มีพื้นที่ขาย/ให้เช่ามากขึ้น ทำให้สามารถเพิ่มรายได้มากขึ้น
- เป็นเครื่องมือ สร้างความแตกต่างด้านการตลาด ด้วยโครงการที่เป็นมิตรต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม
- สอดคล้องกับ แนวทางการพัฒนาเมืองอย่างยั่งยืน (Smart & Green City)
การเข้าใจ FAR และ FAR BONUS เป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้พัฒนาอสังหาฯ นักลงทุน และสถาปนิก เพราะสามารถเพิ่มมูลค่าที่ดินและขยายศักยภาพการลงทุนได้มากขึ้น หากวางกลยุทธ์อย่างเหมาะสม
หากคุณต้องการความมั่นใจในการวิเคราะห์ ศักยภาพที่ดิน, Feasibility Study โครงการอสังหา, หรือวางแผนพัฒนาโครงการอสังหาฯ ทีมงาน ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหา ของเราพร้อมช่วยคุณวิเคราะห์ FAR BONUS เพื่อเพิ่มมูลค่าโครงการได้สูงสุด
ที่มา : กรุงเทพมหานคร
