Author name: admin

ความหมาย ของห้องแถว ตึกแถว และ บ้านแถว 1. ห้องแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไปมีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหา และประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่ 2. ตึกแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไปมีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่ ความแตกต่างระหว่าง “ตึกแถว” กับ “ห้องแถว” “ห้องแถว” ประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่ แต่ “ตึกแถว” ประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่ วัสดุทนไฟก็คือ วัสดุก่อสร้างที่ไม่เป็นเชื้อเพลิงนั่นเอง ดังนั้น หากมีการดัดแปลงตึกแถว หรือห้องแถว เป็นสถานที่เก็บสินค้า หรือค้าขาย ต้องคำนึงถึงวัสดุก่อสร้างด้วยว่า ไม่เป็นเชื้อเพลิงหรือไม่ เพื่อความปลอดภัยของชีวิตและทรัพย์สินทั้งของตนเองและเพื่อนบ้านใกล้เคียงด้วย นอกจากจะต้องรู้ประเภทของอาคารแล้ว สิ่งที่ควรรู้เพิ่มเติม คือ สีของผังเมือง 3. บ้านแถว คือ ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้ว หรือแนวเขตที่ดินตัวอาคารแต่ละคูหา และมีความสูงไม่เกินสามชั้น กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 ออกตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อกำหนดเกี่ยวกับลักษณะของอาคาร ในกฎกระทรวงฉบับนี้ มีข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับลักษณะของอาคารที่ชัดเจน โดยเฉพาะในข้อ 2 […]

      การโอนถนนในโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับใบนุญาตจัดสรร ให้กลายเป็นถนนสาธารณประโยชน์นั้น จะไม่สามารถทำได้โดยทันที เนื่องจากมีพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543  กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดิน มีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดิน หากต้องการพ้นจากหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จะต้องดำเนินการตามลำดับ ดังนี้ 1. แจ้งและจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร       ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องแจ้งผู้ซื้อที่ดินในโครงการ เพื่อดำเนินการจัดตั้ง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หรือ นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เพื่อรับโอนทรัพย์สิน เช่น ถนนและสาธารณูปโภคต่างๆ ไปจัดการและบำรุงรักษา โดยมีเงื่อนไขดังนี้ ผู้จัดสรรต้องกำหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่า 180 วัน นับตั้งแต่วันที่แจ้งแก่ผู้ซื้อ เพื่อให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลดังกล่าว 2. เสนอมาตรการอื่นหากจัดตั้งนิติบุคคลไม่ได้       หากผู้ซื้อที่ดินในโครงการไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ตามที่กำหนด ผู้จัดสรรที่ดินต้องเสนอแผนหรือวิธีการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด เพื่อพิจารณาแผนดังกล่าว เช่น การดูแลรักษาโดยหน่วยงานเอกชน การตั้งกองทุนเพื่อสนับสนุนการบำรุงรักษา ทั้งนี้ แผนหรือมาตรการที่เสนอจะต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดก่อน หากแผนที่เสนอไม่ได้รับการอนุมัติ จะต้องดำเนินการตามขั้นตอนถัดไป 3. ผู้จัดสรรที่ดินขอจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็น

      การแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยเพื่อให้เช่าหรือขายนั้นควรมีการวางแผนตั้งแต่แรก หากดำเนินการไม่ถูกต้อง อาจเสี่ยงต่อการละเมิดกฎหมาย พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ในบทความนี้เราจะมาแนะนำแนวทางการดำเนินการที่ถูกต้องในการแบ่งแปลงสำหรับให้เช่า และขาย 1.การแบ่งแยกที่ดินเพื่อให้เช่า       การแบ่งแยกที่ดินเพื่อให้เช่า ไม่ถือว่าเป็น “การจัดสรรที่ดิน” ตามกฎหมาย เนื่องจากไม่มีวัตถุประสงค์ในการจำหน่าย อย่างไรก็ตาม เพื่อให้การแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวเป็นไปอย่างถูกต้อง เจ้าของที่ดินควรปฏิบัติตามขั้นตอนต่อไปนี้ ต้องแสดงหลักฐาน และให้ข้อมูลแก่สำนักงานที่ดินในพื้นที่เพื่อพิสูจน์ว่าการแบ่งแยกนั้นไม่ใช่เพื่อจัดสรรที่ดิน เช่น มีสัญญาเช่าแบบระยะยาวที่ระบุวัตถุประสงค์ชัดเจน หรือ มีเอกสารแสดงเจตนาว่าจะไม่ขายที่ดิน ปฏิบัติตามข้อกำหนดในพื้นที่ การแบ่งแปลงย่อยต้องไม่ขัดต่อผังเมืองหรือข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่นั้นๆ เช่น พื้นที่ต้องเป็นโซนที่อนุญาตให้ใช้เพื่อพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัย เป็นต้น 2. การขายที่ดินในภายหลัง      แม้ว่าที่ดินที่แบ่งแยกไว้เพื่อให้เช่าในตอนแรกจะไม่ได้เข้าข่ายการจัดสรรที่ดิน แต่หากในอนาคตมีการซื้อขายแปลงย่อยในภายหลัง อาจถูกจัดให้เข้าข่ายเป็น “การจัดสรรที่ดิน” เนื่องจากกฎหมายกำหนดว่า การแบ่งแยกที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปเพื่อขายนั้นถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ซึ่งเจ้าของที่ดินก็สามารถขายได้แต่ต้องดำเนินการเข้าจัดสรรตามกฎหมาย ซึ่งมีกระบวนการดังนี้ การขออนุญาตจัดสรรที่ดิน เจ้าของที่ดินต้องยื่นคำขออนุญาตจัดสรรที่ดินต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง จัดเตรียมโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ถนน น้ำประปา ไฟฟ้า

เอกสารสิทธิ์ที่ใช้ในการยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคารได้ มีดังนี้ ในการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร จำเป็นต้องแนบเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินที่ชัดเจน เช่น สำเนาโฉนดที่ดิน, น.ส. 3, น.ส. 3ก, ส.ค. 1 หรือหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดินหากเป็นผู้เช่า ซึ่งเอกสารเหล่านี้เป็นหลักฐานยืนยันความถูกต้องและสิทธิในการใช้ที่ดินนั้นสำหรับการก่อสร้าง โฉนดที่ดิน(น.ส.4) เป็นเอกสารสิทธิที่แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินอย่างสมบูรณ์และชัดเจนที่สุด น.ส. 3 เป็นเอกสารสิทธิแสดงการครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย น.ส. 3 ก เป็นเอกสารสิทธิแสดงการครอบครองที่ดินในส่วนที่ยังไม่ได้ออกโฉนด ส.ค. 1 เป็นเอกสารสิทธิแสดงการครอบครองที่ดินของรัฐ หนังสือสัญญาเช่า ในกรณีที่ผู้ขออนุญาตไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน แต่เช่าที่ดินอยู่ จะต้องมีหนังสือสัญญาเช่าที่ระบุสิทธิในการก่อสร้างอาคารอย่างชัดเจน พร้อมทั้งหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดิน ขั้นตอนการยื่นขออนุญาตก่อสร้างบ้าน ยื่นคำร้องที่สำนักงานเขตหรือหน่วยงานท้องถิ่น  ขึ้นอยู่กับพื้นที่ที่ตั้งของบ้าน เช่น กรุงเทพมหานคร เทศบาล หรือสำนักงานท้องถิ่นในจังหวัดอื่น ๆ ตรวจสอบแบบแปลนก่อสร้าง  เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบแบบแปลนเพื่อให้แน่ใจว่าอาคารสอดคล้องกับกฎหมายผังเมืองและข้อบังคับด้านความปลอดภัย แก้ไขแบบแปลนในกรณีไม่ผ่าน  หากมีข้อขัดแย้งหรือไม่ตรงตามกฎหมาย จำเป็นต้องแก้ไขและยื่นขอใหม่จนกว่าจะได้รับอนุญาต ดำเนินการก่อสร้าง เมื่อได้รับใบอนุญาตแล้ว จึงสามารถเริ่มการก่อสร้างได้ โดยควรมีการเก็บสำเนาใบอนุญาตให้ครบถ้วน ระหว่างการก่อสร้าง ควรปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อไม่ให้เกิดปัญหากับเพื่อนบ้านหรือชุมชน เช่น การควบคุมเสียงและความปลอดภัยในการก่อสร้าง หลักฐานที่ต้องเตรียมในการยื่นขออนุญาต แบบคำขออนุญาตก่อสร้าง (แบบ ข.1) แบบแปลนบ้าน  ต้องได้รับการรับรองจากสถาปนิกและวิศวกรหากพื้นที่เกินกำหนด หนังสือรับรองการออกแบบและควบคุมงานก่อสร้าง เอกสารแสดงสิทธิในที่ดิน 

หลักเกณฑ์ที่ใช้ในการก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษเกี่ยวกับลักษณะแปลงที่ดินแบ่งเป็น 2 กรณีหลักดังนี้ 1. กรณีอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร และยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้าง ไม่น้อยกว่า 10 เมตร ที่ดินด้านที่ติดถนนสาธารณะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ยาวต่อเนื่องโดยตลอดจนถึงบริเวณที่ตั้งของอาคาร และที่ดินนั้นต้องว่างเพื่อสามารถใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้โดยสะดวก 2. กรณีอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นเกิน 30,000 ตารางเมตร ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ที่ดินด้านที่ถนนสาธารณะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ยาวต่อเนื่องโดยตลอดจนถึงบริเวณที่ตั้งของอาคาร และที่ดินนั้นต้องว่างเพื่อสามารถใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้โดยสะดวก ที่มา กรมโยธาธิการและผังเมือง