สรุปสาระสำคัญ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 กฎหมายใหม่ที่มุ่งเน้นการคุ้มครองผู้บริโภคและเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการหมู่บ้านจัดสรร มีประเด็นสำคัญที่เจ้าของบ้านและผู้จัดสรรที่ดินควรรู้ ดังนี้ครับ
1. การคุ้มครองสาธารณูปโภคและส่วนกลาง
- ภาระจำยอมโดยกฎหมาย ถนน สวน และสนามเด็กเล่นในโครงการ ต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์ของที่ดินจัดสรร
- หน้าที่ผู้จัดสรร ต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้ใช้งานได้ตามปกติ ไม่ต่ำกว่ามาตรฐานเดิม และห้ามกระทำการใดที่ทำให้ความสะดวกลดลง
- ระบบค้ำประกัน ผู้จัดสรรต้องทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษากับธนาคารหรือสถาบันการเงินไว้กับคณะกรรมการ. หากทำไม่ได้ คณะกรรมการอาจอนุญาตให้ใช้หลักประกันอื่นตามระเบียบแทน
2. เกณฑ์การพ้นหน้าที่และการจัดตั้งนิติบุคคล
ผู้จัดสรรจะพ้นหน้าที่ดูแลส่วนกลางได้ต่อเมื่อดำเนินการตามลำดับ ดังนี้
จัดตั้งนิติบุคคล ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรับโอนทรัพย์สินไปดูแล ภายในเวลาไม่น้อยกว่า 180 วันนับแต่ได้รับแจ้ง.
การอุทิศเป็นสาธารณะ ดำเนินการอุทิศทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์สิทธิของผู้ซื้อ หากผู้จัดสรรไม่ทำหน้าที่ ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของแปลงที่ขายแล้ว สามารถยื่นคำขอจัดตั้งนิติบุคคลเองได้. กรณีคนไม่ถึงกึ่งหนึ่ง ให้ใช้มติเสียงข้างมากของผู้ที่เข้าประชุมเพื่อจัดตั้งนิติบุคคล
การส่งมอบเงิน เมื่อตั้งนิติบุคคลหรือโอนให้ท้องถิ่นแล้ว ผู้จัดสรรต้องส่งมอบเงินตามสัญญาค้ำประกันให้แก่นิติบุคคลหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนั้นด้วย
3. การบริหารจัดการและค่าใช้จ่าย (ค่าส่วนกลาง)
- การเก็บค่าใช้จ่าย ให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินทุกแปลงในโครงการ
- อัตราที่ยืดหยุ่น สามารถกำหนดอัตราค่าส่วนกลางให้แตกต่างกันได้ตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด
4. บทลงโทษและคณะกรรมการ
- โทษปรับหนักขึ้น หากผู้จัดสรรฝ่าฝืนคำสั่งคณะกรรมการ (เช่น ไม่ซ่อมแซมส่วนกลางตามสั่ง) มีโทษปรับตั้งแต่ 50,000 ถึง 500,000 บาท และปรับรายวันอีกวันละ 1,000 ถึง 10,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติถูกต้อง
- โครงสร้างคณะกรรมการจังหวัด ปรับเพิ่มตัวแทนหน่วยงานผู้เชี่ยวชาญ เช่น กรมชลประทาน, อัยการจังหวัด, โยธาธิการและผังเมือง และ ผอ.ทรัพยากรธรรมชาติฯ เพื่อการกำกับดูแลที่เข้มข้นขึ้น
- ความโปร่งใส การขอยกเลิกการจัดสรรที่ดิน ต้องปิดประกาศในพื้นที่และเผยแพร่ผ่านระบบเทคโนโลยีสารสนเทศของกรมที่ดินเป็นเวลา 60 วัน
4. บทลงโทษและคณะกรรมการ
- โทษปรับหนักขึ้น หากผู้จัดสรรฝ่าฝืนคำสั่งคณะกรรมการ (เช่น ไม่ซ่อมแซมส่วนกลางตามสั่ง) มีโทษปรับตั้งแต่ 50,000 ถึง 500,000 บาท และปรับรายวันอีกวันละ 1,000 ถึง 10,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติถูกต้อง
- โครงสร้างคณะกรรมการจังหวัด ปรับเพิ่มตัวแทนหน่วยงานผู้เชี่ยวชาญ เช่น กรมชลประทาน, อัยการจังหวัด, โยธาธิการและผังเมือง และ ผอ.ทรัพยากรธรรมชาติฯ เพื่อการกำกับดูแลที่เข้มข้นขึ้น
- ความโปร่งใส การขอยกเลิกการจัดสรรที่ดิน ต้องปิดประกาศในพื้นที่และเผยแพร่ผ่านระบบเทคโนโลยีสารสนเทศของกรมที่ดินเป็นเวลา 60 วัน
