อสังหา

ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด สิ่งหนึ่งที่นักลงทุนมักให้ความสำคัญคือการออกแบบสถาปัตยกรรมและการทำตลาด แต่ในโลกของความเป็นจริง “ข้อพิพาททางกฎหมาย” มักไม่ได้เกิดจากความสวยงาม แต่เกิดจากความไม่เข้าใจในเรื่อง “แดนกรรมสิทธิ์” และรายละเอียดในโฉนดห้องชุด ซึ่งหากไม่ได้ผ่านการทำ Feasibility Study ที่แม่นยำตั้งแต่ต้น โครงการที่ดูเหมือนจะกำไร อาจกลายเป็นภาระทางกฎหมายที่ยืดเยื้อได้ 1. รู้จัก “โฉนดห้องชุด” (อ.ช. 2) ในฐานะทรัพย์สินของเรา คนทั่วไปอาจเรียกคอนโดว่า “บ้านลอยฟ้า” แต่ในทางกฎหมาย หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด มีศักดิ์และสิทธิ์เทียบเท่าโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) ทุกประการ คุณสามารถนำไปโอนกรรมสิทธิ์ จำนองเพื่อขอสินเชื่อธนาคาร หรือใช้เป็นหลักฐานค้ำประกันในชั้นศาลได้ ความพิเศษของโฉนดห้องชุดที่ต่างจากโฉนดที่ดินทั่วไปคือ “การครอบครองพื้นที่ในทางดิ่ง” ซึ่งนักพัฒนาโครงการต้องระบุรายละเอียดเหล่านี้ให้ชัดเจนในแผนผัง เพื่อให้ผู้ซื้อทราบขอบเขตที่ตนเองเป็นเจ้าของอย่างแท้จริง 2. “แดนกรรมสิทธิ์” และความสูง กับดักที่นักลงทุนมักมองข้าม จากกรณีศึกษาที่น่าสนใจในโครงการอาคารชุดแถวพัทยา ปัญหาเรื่อง “การปลูกต้นไม้บังวิว” กลายเป็นคดีความใหญ่โตเพียงเพราะเจ้าของห้องชั้นล่างปลูกไม้ยืนต้นจนกิ่งก้านล้ำขึ้นไปบดบังทัศนียภาพของห้องชั้นบน สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นถึงความสำคัญของคำว่า “แดนกรรมสิทธิ์” แดนกรรมสิทธิ์ในทางดิ่งคืออะไร? ในโฉนดห้องชุดจะมีการระบุ “ความสูง” ของห้องไว้ชัดเจน (โดยทั่วไปจะอยู่ที่ 2.60 – 3.00 เมตร) […]

สถานที่พักที่ “ไม่เป็นโรงแรม” มีห้องพักไม่เกิน 4 ห้อง ผู้พักไม่เกิน 20 คน มีลักษณะเป็นการประกอบกิจการเพื่อหาเป็นรายได้เสริม ประเภทของโรงเเรม โรงแรมประเภทที่ 1 มีเฉพาะห้องพัก มีห้องพักได้ไม่เกิน 50 ห้อง และมีพื้นที่ห้องพัก ไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตร โรงแรมประเภทที่ 2 ประกอบด้วยห้องพัก / ห้องอาหาร / สถานที่บริการอาหาร / สถานที่ประกอบอาหาร มีพื้นที่ห้องพัก ไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตร โรงแรมประเภทที่ 3 ประกอบด้วยห้องพัก / ห้องอาหาร / สถานที่บริการอาหาร / สถานที่ประกอบอาหาร / สถานบริการ หรือห้องประชุม สัมมนา มีพื้นที่ห้องพัก ไม่น้อยกว่า 14 ตารางเมตร โรงแรมประเภทที่ 4 ประกอบด้วยห้องพัก / ห้องอาหาร

     อาคารสามารถแบ่งได้หลายประเภทขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ในการจำแนก โดยทั่วไปตาม พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 สามารถแบ่งได้ดังนี้ อาคารแต่ละประเภท เรียกว่าอะไร? เข้าใจให้ชัดก่อนลงทุนอสังหา อาคารอยู่อาศัย ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว บ้านแฝด อาคารพาณิชย์ อาคารสาธารณะ อาคารพิเศษ อาคารอยู่อาศัยรวม อาคารขนาดใหญ่ สำนักงาน คลังสินค้า โรงงาน โรงมหรสพ โรงแรม ภัตตาคาร 1. อาคารอยู่อาศัยหมายความว่า อาคารซึ่งโดยปกติบุคคลใช้อยู่อาศัยได้ทั้งกลางวันและกลางคืน ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยอย่างถาวร หรือชั่วคราว 2. ห้องแถว     หมายความว่า อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไปมีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่ 3. ตึกแถว     หมายความว่า อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไปมีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่ 4. บ้านแถว     หมายความว่า ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารแต่ละคูหา และมีความสูงไม่เกินสามชั้น 5. บ้านแฝด     หมายความว่า อาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยก่อสร้างติดต่อกันสองบ้าน มีผนังแบ่งอาคารเป็นบ้าน

ตลาดที่อยู่อาศัยใน กรุงเทพมหานครและปริมณฑล กำลังเผชิญกับแรงกดดันหนักจากปัจจัยทางเศรษฐกิจ ดอกเบี้ยที่สูง หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และราคาที่พักที่ปรับตัวขึ้นสวนทางกับรายได้ผู้บริโภค แต่ท่ามกลางความไม่แน่นอนยังมี “จุดแสงสว่าง” ที่บ่งชี้ว่าในระยะเวลา 2-3 ปีข้างหน้า ตลาดอาจเริ่มฟื้นตัวได้บ้าง โดยเฉพาะในกลุ่มที่มีเงื่อนไขและทำเลที่เหมาะสม ฟื้นตัวช้าตามกำลังซื้อ ปี 2024 ยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่ใน กทม และปริมณฑล ลดลงมากถึง −65.1% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยเฉพาะคอนโดและทาวน์เฮาส์ที่กลุ่มผู้ซื้อมีรายได้ต่ำ-กลางเป็นหลัก ถูกผลกระทบหนักจากอัตราดอกเบี้ยขึ้นและภาระหนี้ครัวเรือน อย่างไรก็ตาม บ้านเดี่ยวในกลุ่มราคาเฉลี่ยถึงสูง ยังคงมีดีมานด์ เพราะกลุ่มนี้ถูกแตะต้องได้น้อยกว่าเมื่อต้นทุนเพิ่มขึ้น และมักมองหาความเป็นส่วนตัว + ทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบถ้วนตรงกับความคาดหวังของผู้ซื้อที่มีกำลังสูง ตลาดอสังหาฯ ปี 2025-2027 เติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป ยอดขายที่อยู่อาศัยใน BMR คาดว่าจะเพิ่มขึ้น ประมาณ 2-3% ต่อปี โดยกลุ่มที่มีเงินและเครดิตดีจะกลับมาเข้าสู่ตลาดก่อน ซัพพลายใหม่ (new supply) จะเติบโต 3-4% ต่อปี เน้นไปที่โครงการระดับกลาง-บน และ luxury condominium โดยเฉพาะในทำเลรถไฟฟ้า และใน CBD