ความแตกต่างระหว่างโครงการจัดสรรและโครงการไม่จัดสรรสามารถแบ่งออกเป็นหลายด้าน ดังนี้
1. ด้านรูปแบบโครงการ
- โครงการจัดสรร เป็นโครงการที่แบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน และมีการพัฒนาสาธารณูปโภค เช่น ถนนส่วนกลาง ระบบระบายน้ำ สวนสาธารณะ และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ ตามที่กฎหมายกำหนด
- โครงการไม่จัดสรร เป็นโครงการที่มีการแบ่งแปลงที่ดินน้อยกว่า 10 แปลง หรือเป็นการพัฒนาโครงการที่ไม่ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดในพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน ทำให้สามารถพัฒนาและขายได้เร็วกว่า โดยไม่มีข้อบังคับเรื่องพื้นที่ส่วนกลาง
2. ขนาดที่ดิน
- โครงการจัดสรร มีกำหนดขนาดขั้นต่ำของแปลงที่ดินที่ขาย เช่น บ้านเดี่ยวจะต้องมีขนาดที่ดินไม่น้อยกว่า 50 ตารางวา บ้านแฝด 35 ตารางวา และทาวน์เฮาส์ 16 ตารางวา
- โครงการไม่จัดสรร ไม่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับขนาดที่ดินขั้นต่ำ ดังนั้นนักพัฒนาสามารถแบ่งแปลงที่ดินตามความเหมาะสมได้โดยไม่มีข้อบังคับจากกฎหมาย
3. กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- โครงการจัดสรร ต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และข้อกำหนดเกี่ยวกับการพัฒนาสาธารณูปโภคและพื้นที่ส่วนกลาง รวมถึงต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดินจากหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง
- โครงการไม่จัดสรร ไม่ต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน แต่ต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และกฎหมายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง
4. พื้นที่ส่วนกลาง
- โครงการจัดสรร จะต้องมีการจัดสรรพื้นที่ส่วนกลาง เช่น สวนสาธารณะ สโมสร หรือสาธารณูปโภคอื่น ๆ ตามที่กฎหมายกำหนด
- โครงการไม่จัดสรร ไม่มีข้อบังคับในการจัดสรรพื้นที่ส่วนกลาง นักพัฒนาสามารถใช้พื้นที่ดินทั้งหมดในการขายเป็นแปลงบ้านได้
5. ค่าส่วนกลาง
- โครงการจัดสรร ผู้ซื้อบ้านจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางเป็นประจำ เพื่อใช้ในการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางและสาธารณูปโภคต่าง ๆ
- โครงการไม่จัดสรร เนื่องจากไม่มีพื้นที่ส่วนกลางหรือสาธารณูปโภคส่วนกลาง ลูกบ้านจึงไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลาง
6. การบริหารจัดการโครงการ
- โครงการจัดสรร มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลาง การเก็บค่าส่วนกลาง และการจัดการด้านอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
- โครงการไม่จัดสรร ไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร การดูแลพื้นที่จะเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของบ้านแต่ละหลัง หรือบางโครงการก็อาจยกสาธารณูปโภคต่างๆให้หน่วยงานท้องถิ่นเข้ามาดูแล
7. การพัฒนาโครงการ
- โครงการจัดสรร การพัฒนาจะใช้เวลานานกว่า เนื่องจากต้องดำเนินการขออนุญาตจัดสรรที่ดินและพัฒนาสาธารณูปโภคตามที่กฎหมายกำหนด
- โครงการไม่จัดสรร การพัฒนาโครงการสามารถดำเนินการได้เร็วกว่า เพราะไม่ต้องผ่านขั้นตอนการขออนุญาตจัดสรรและไม่มีข้อบังคับเรื่องสาธารณูปโภคส่วนกลาง
8. ต้นทุนและการตั้งราคาขาย
- โครงการจัดสรร เนื่องจากมีต้นทุนในการพัฒนาสาธารณูปโภคส่วนกลาง ราคาขายต่อหน่วยมักจะสูงกว่าเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายเหล่านั้น
- โครงการไม่จัดสรร ราคาขายต่อหน่วยมักจะต่ำกว่า เนื่องจากไม่ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการพัฒนาสาธารณูปโภคส่วนกลาง
สรุป
- โครงการจัดสรร เหมาะกับนักพัฒนาที่มีกำลังลงทุนสูงและต้องการสร้างโครงการที่มีมูลค่าสูง เพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่ต้องการความสะดวกสบายและความปลอดภัย
- โครงการไม่จัดสรร เหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการขนาดเล็กหรือในพื้นที่ที่มีข้อจำกัดทางการตลาดหรือการลงทุน และต้องการความยืดหยุ่น ความรวมเร็วในการพัฒนา
ความแตกต่างเหล่านี้ทำให้การพัฒนาโครงการจัดสรรและไม่จัดสรรมีลักษณะที่ต่างกันอย่างชัดเจน ดังนั้น การเลือกรูปแบบโครงการจึงขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ทางธุรกิจ ความพร้อมของเงินลงทุน และ ความเหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายทางการตลาดด้วย
Post Views: 69