จัดสรร

สรุปสาระสำคัญ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 กฎหมายใหม่ที่มุ่งเน้นการคุ้มครองผู้บริโภคและเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการหมู่บ้านจัดสรร มีประเด็นสำคัญที่เจ้าของบ้านและผู้จัดสรรที่ดินควรรู้ ดังนี้ครับ 1. การคุ้มครองสาธารณูปโภคและส่วนกลาง ภาระจำยอมโดยกฎหมาย ถนน สวน และสนามเด็กเล่นในโครงการ ต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์ของที่ดินจัดสรร หน้าที่ผู้จัดสรร ต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้ใช้งานได้ตามปกติ ไม่ต่ำกว่ามาตรฐานเดิม และห้ามกระทำการใดที่ทำให้ความสะดวกลดลง ระบบค้ำประกัน ผู้จัดสรรต้องทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษากับธนาคารหรือสถาบันการเงินไว้กับคณะกรรมการ. หากทำไม่ได้ คณะกรรมการอาจอนุญาตให้ใช้หลักประกันอื่นตามระเบียบแทน 2. เกณฑ์การพ้นหน้าที่และการจัดตั้งนิติบุคคลผู้จัดสรรจะพ้นหน้าที่ดูแลส่วนกลางได้ต่อเมื่อดำเนินการตามลำดับ ดังนี้ จัดตั้งนิติบุคคล ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรับโอนทรัพย์สินไปดูแล ภายในเวลาไม่น้อยกว่า 180 วันนับแต่ได้รับแจ้ง.การอุทิศเป็นสาธารณะ ดำเนินการอุทิศทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์   สิทธิของผู้ซื้อ หากผู้จัดสรรไม่ทำหน้าที่ ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของแปลงที่ขายแล้ว สามารถยื่นคำขอจัดตั้งนิติบุคคลเองได้. กรณีคนไม่ถึงกึ่งหนึ่ง ให้ใช้มติเสียงข้างมากของผู้ที่เข้าประชุมเพื่อจัดตั้งนิติบุคคล   การส่งมอบเงิน เมื่อตั้งนิติบุคคลหรือโอนให้ท้องถิ่นแล้ว ผู้จัดสรรต้องส่งมอบเงินตามสัญญาค้ำประกันให้แก่นิติบุคคลหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนั้นด้วย 3. การบริหารจัดการและค่าใช้จ่าย (ค่าส่วนกลาง) การเก็บค่าใช้จ่าย ให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินทุกแปลงในโครงการ อัตราที่ยืดหยุ่น สามารถกำหนดอัตราค่าส่วนกลางให้แตกต่างกันได้ตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด 4. บทลงโทษและคณะกรรมการ โทษปรับหนักขึ้น […]

ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน การจัดสรรที่ดิน คือกระบวนการแบ่งพื้นที่ดินผืนใหญ่ให้ออกเป็นแปลงย่อย ๆ เพื่อขายให้กับผู้ซื้อรายต่าง ๆ หรือเพื่อการพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยเช่นหมู่บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม ทาวน์โฮม หรือพื้นที่พาณิชยกรรมอื่น ๆ การจัดสรรที่ดินมีจุดประสงค์เพื่อทำให้การพัฒนาและการใช้ประโยชน์จากที่ดินเป็นไปอย่างมีระเบียบและถูกต้องตามกฎหมาย ทั้งยังช่วยส่งเสริมคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมภายในพื้นที่อีกด้วย ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน “การจัดสรรที่ดิน” หมายถึงการจำหน่ายที่ดินซึ่งถูกแบ่งเป็นแปลงย่อย โดยจำนวนแปลงย่อยรวมกันต้องมีตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดกัน และต้องได้รับค่าตอบแทนหรือผลประโยชน์จากการจำหน่ายนั้น นอกจากนี้ หากมีการแบ่งแปลงย่อยไม่ถึง 10 แปลง แต่ภายใน 3 ปี มีการแบ่งแปลงเพิ่มเติมจนรวมกันได้ 10 แปลงหรือมากกว่า กฎหมายก็ถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ซึ่งหมายความว่าโฉนดที่ดินที่เคยแบ่งแยกไปแล้ว หากต้องการแบ่งเพิ่มต้องรอ 3 ปีนับจากวันที่แบ่งแยกครั้งสุดท้าย สำหรับการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย ต้องมีการจัดเตรียมระบบสาธารณูปโภคที่จำเป็น เช่น ถนน น้ำ และไฟฟ้า ที่เข้าถึงพื้นที่ทุกแปลง รวมถึงต้องจัดสรรพื้นที่ส่วนกลางไม่น้อยกว่า 5% ของพื้นที่ขายทั้งหมด ในกรณีที่เป็นโครงการจัดสรรขนาดใหญ่ (มากกว่า 500 แปลงหรือพื้นที่เกิน 100 ไร่) จะต้องมีพื้นที่สำหรับสร้างโรงเรียนอนุบาลขนาดไม่ต่ำกว่า 200 ตารางวา