1. วางแผนเงินลงทุนให้เพียงพอ
ควรมีเงินทุนของตัวเองอย่างน้อย 40% ของเงินลงทุนทั้งหมด หลีกเลี่ยงการลงทุนแบบไม่มีทุนหรือจับเสือมือเปล่า เพราะอาจทำให้เกิดความล่าช้าและมีความเสี่ยงสูง
2. เลือกทำเลที่ตั้งที่ดี
ทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยสำคัญต่อความสำเร็จของธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ ทำเลที่ดีที่สุด ได้แก่
- ใกล้มหาวิทยาลัย หากนักศึกษาเข้ามาเช่าอยู่ จะมีโอกาสอยู่ยาวตลอดการศึกษา 4 ปี
- นิคมอุตสาหกรรม มีจำนวนผู้เช่าที่เป็นพนักงานในโรงงานจำนวนมาก
- แหล่งชุมชนและเส้นทางรถไฟฟ้า เดินทางสะดวก ดึงดูดคนทำงานและผู้ที่ต้องการเดินทางสะดวกสบาย
3. มีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี
ลงทุนในระบบรักษาความปลอดภัย เช่น ระบบ Key Card หรือ รปภ. เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้เช่า
4. รักษาความสะอาด
สถานที่ต้องสะอาดและน่าอยู่ เพื่อดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาพักอาศัยและอยู่อย่างยาวนาน
5. ตั้งค่าเช่าและค่าบริการให้เหมาะสม
ตั้งค่าเช่าและค่าบริการให้เหมาะสมกับทำเลและกลุ่มลูกค้าหลัก เช่น หากอยู่ใกล้สถานศึกษา ค่าเช่าไม่ควรสูงเกินไป เพราะนักศึกษาอาจมีรายได้ไม่มาก แต่สามารถสร้างรายได้จากค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ เป็นต้น
6. ปรับปรุงอาคารให้ใหม่อยู่เสมอ
คอยดูแลและปรับปรุงอาคารให้อยู่ในสภาพดีเสมอ เพื่อรักษาความน่าสนใจและความคุ้มค่าของทรัพย์สิน
7. มีที่จอดรถสะดวกสบาย
ที่จอดรถเป็นสิ่งสำคัญที่จะดึงดูดลูกค้า โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรถส่วนตัว
8. บริการที่รวดเร็วและเป็นมิตร
เจ้าของและพนักงานควรมีใจรักงานบริการ ยิ้มแย้มแจ่มใส และสามารถให้บริการลูกค้าได้อย่างรวดเร็ว
9. สภาพห้องพักและสิ่งแวดล้อมดี
ห้องพักต้องอยู่ในสภาพดี มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และสิ่งแวดล้อมโดยรอบต้องน่าอยู่
รายได้เสริมจากธุรกิจอพาร์ทเม้นท์
รายได้จากธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ไม่เพียงแต่มาจากค่าเช่าเท่านั้น แต่ยังสามารถเพิ่มรายได้จาก
- ค่าน้ำ-ค่าไฟฟ้า
- ค่าตู้ ATM ที่ช่วยเพิ่มความสะดวกและเสริมความน่าเชื่อถือ
- ค่าเช่าร้านค้า
- รายได้จากตู้หยอดเหรียญ เช่น ตู้เครื่องซักผ้า ตู้น้ำ
- ค่ามัดจำ ช่วยให้มีเงินหมุนเวียนคล่องตัว
กำไรจากธุรกิจอพาร์ทเม้นท์
กำไรเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 7-8% ซึ่งแม้จะไม่สูงมาก แต่เป็นการลงทุนระยะยาวที่มีโอกาสเพิ่มมูลค่าในอนาคต โดยอัตราคืนทุนเฉลี่ยอยู่ที่ 7-10 ปี
ข้อควรระวังในการลงทุน
ต้องคำนวณรายได้สุทธิต่อเดือนให้ครอบคลุมการชำระหนี้หรือค่างวดให้แก่ธนาคาร เพื่อหลีกเลี่ยงการขาดทุนและก่อให้เกิดหนี้สินเพิ่ม ควรมีกระแสเงินสดสำรองในกรณีฉุกเฉินด้วย
ทิศทางและแนวโน้มธุรกิจอพาร์ทเม้นท์
โอกาสเติบโตของธุรกิจอพาร์ทเม้นท์
อพาร์ทเม้นท์ยังมีโอกาสเติบโตได้ดีทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองต่างจังหวัด โดยเฉพาะในพื้นที่ต่างจังหวัดที่มีการเติบโตเฉลี่ยสูงถึง 9% ซึ่งสูงกว่ากรุงเทพฯ และปริมณฑลที่เติบโตประมาณ 2% เนื่องจากความต้องการเช่าที่พักใกล้แหล่งงาน สถานศึกษา และสถานีรถไฟฟ้าที่เพิ่มขึ้น
ทำเลที่มีศักยภาพสูง
พื้นที่ที่มีศักยภาพในการเติบโต ได้แก่ กรุงเทพฯ และปริมณฑล ชลบุรี/พัทยา นครปฐม เชียงใหม่ ขอนแก่น มหาสารคาม อุบลราชธานี นครราชสีมา หัวหิน ภูเก็ต และสงขลา
ปัจจัยบวกที่ส่งผลต่อธุรกิจ
การขยายตัวของมหาวิทยาลัยทั่วประเทศ และพฤติกรรมของผู้บริโภคที่ต้องการพักอาศัยใกล้แหล่งงานและสถานีรถไฟฟ้า ส่งผลให้ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยสูงถึง 92-94%
ปัจจัยลบที่ต้องระวัง
การขยายตัวของคอนโดมีเนียมราคาล้านต้น ๆ ที่เข้ามาแย่งส่วนแบ่งตลาดจากผู้เช่าอพาร์ทเม้นท์ รวมถึงนโยบายค่าแรงขั้นต่ำที่อาจส่งผลกระทบต่อการลงทุน
สรุปหลักการทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์
ข้อดี
- เป็นทรัพย์สินที่มั่นคงและถาวร
- ใช้ประโยชน์ได้ทั้งครอบครัวและเป็นที่อยู่อาศัยได้
- มีโอกาสปรับราคาเพิ่มหากทำเลดี
- มีรายได้ทั้งจากค่าเช่าและค่าบริการเสริมอื่น ๆ
- ดอกเบี้ยสามารถหักภาษีได้
- บริหารจัดการง่าย เพียงแค่คอยดูแลและบำรุงรักษา
- ใช้เป็นหลักประกันการกู้ยืมได้ดี
ข้อเสีย
- ใช้เงินลงทุนสูง
- กำไรเฉลี่ยอยู่ที่ 7-8%
- อัตราคืนทุนช้าภายใน 7-10 ปี
- เสี่ยงจากเหตุการณ์ไม่คาดฝัน เช่น น้ำท่วม หรืออาชญากรรม
- การเติบโตของคอนโดมีเนียมราคาถูกที่เข้ามาแย่งลูกค้า
- มีกฎระเบียบทางกฎหมายที่ซับซ้อน
- ทำเลดีมักถูกจับจองไปแล้ว
ลูกค้าเป้าหมาย
- นักศึกษา
- คนทำงานประจำ
- กลุ่มแรงงาน
ปัจจัยแห่งความสำเร็จ
- ต้องมีทุนของตัวเองอย่างน้อย 40% ของเงินลงทุนรวม
- ทำเลดี ใกล้มหาวิทยาลัย นิคมอุตสาหกรรม แหล่งชุมชน และเส้นทางรถไฟฟ้า
- มีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี
- สถานที่สะอาดน่าอยู่
- ค่าเช่าและค่าบริการเหมาะสมกับทำเลและกลุ่มลูกค้า
- คอยปรับปรุงสถานที่ให้ใหม่อยู่เสมอ
- มีที่จอดรถสะดวก
- เจ้าของมีใจรักงานบริการ
ทำเลที่เหมาะสม
- ใกล้สถาบันการศึกษา
- ย่านบางนา-ตราด และบริเวณโดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิ
- ใกล้สถานีรถไฟฟ้า
- บริเวณส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้า
- ชานเมืองที่มีการขยายเครือข่ายคมนาคม
- ใกล้ทางด่วนและทางลอยฟ้า
ทำเลที่ควรหลีกเลี่ยง
- ใกล้แหล่งมลภาวะ เช่น โรงงาน หรือที่ทิ้งขยะ
- บริเวณที่มีการจราจรหนาแน่นหรือมีเสียงดัง
- พื้นที่น้ำท่วมซ้ำซากหรือแผ่นดินทรุด
- พื้นที่ที่มีประกาศเวนคืนในอนาคต
ที่มา: ธนาคารเกียรตินาคิน