อาคารสามารถแบ่งได้หลายประเภทขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ในการจำแนก โดยทั่วไปตาม พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 สามารถแบ่งได้ดังนี้
อาคารแต่ละประเภท เรียกว่าอะไร? เข้าใจให้ชัดก่อนลงทุนอสังหา
- อาคารอยู่อาศัย
- ห้องแถว
- ตึกแถว
- บ้านแถว
- บ้านแฝด
- อาคารพาณิชย์
- อาคารสาธารณะ
- อาคารพิเศษ
- อาคารอยู่อาศัยรวม
- อาคารขนาดใหญ่
- สำนักงาน
- คลังสินค้า
- โรงงาน
- โรงมหรสพ
- โรงแรม
- ภัตตาคาร
1. อาคารอยู่อาศัย
หมายความว่า อาคารซึ่งโดยปกติบุคคลใช้อยู่อาศัยได้ทั้งกลางวันและกลางคืน ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยอย่างถาวร หรือชั่วคราว
2. ห้องแถว
หมายความว่า อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไปมีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่
3. ตึกแถว
หมายความว่า อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไปมีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่
4. บ้านแถว
หมายความว่า ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารแต่ละคูหา และมีความสูงไม่เกินสามชั้น
5. บ้านแฝด
หมายความว่า อาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยก่อสร้างติดต่อกันสองบ้าน มีผนังแบ่งอาคารเป็นบ้าน มีที่ว่างระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารด้านหน้า ด้านหลัง และด้านข้างของแต่ละบ้าน และมีทางเข้าออกของแต่ละบ้านแยกจากกันเป็นสัดส่วน
6. อาคารพาณิชย์
หมายความว่า อาคารที่ใช้เพื่อประโยชน์ในการพาณิชยกรรม หรือบริการธุรกิจ หรืออุตสาหกรรมที่ใช้เครื่องจักรที่มีกำลังการผลิตเทียบได้ไม่เกิน 5 แรงม้าและให้หมายความรวมถึงอาคารอื่นใดที่ก่อสร้างห่างจากถนนหรือทางสาธารณะไม่เกิน 20 เมตร ซึ่งอาจใช้เป็นอาคารเพื่อประโยชน์ในการพาณิชยกรรมได้
7. อาคารสาธารณะ
หมายความว่า อาคารที่ใช้เพื่อประโยชน์ในการชุมนุมคนได้โดยทั่วไป เพื่อกิจการทางราชการ การเมือง การศึกษา การศาสนา การสังคม การนันทนาการ หรือการพาณิชยกรรม เช่น โรงมหรสพ หอประชุม โรงแรม โรงพยาบาล สถานศึกษา หอสมุด สนามกีฬากลางแจ้ง สถานกีฬาในร่ม ตลาด ห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้า สถานบริการ ท่าอากาศยาน อุโมงค์ สะพาน อาคารจอดรถ สถานีรถ ท่าจอดเรือ โป๊ะจอดเรือ สุสาน ฌาปนสถาน ศาสนสถาน เป็นต้น
8. อาคารพิเศษ
อาคารที่ต้องมีมาตรฐานความปลอดภัยสูง เช่น หอประชุม, พิพิธภัณฑ์, อาคารสูงเกิน 15 เมตร, อาคารเก็บสารเคมี/ไวไฟ
เกี่ยวข้องกับการลงทุนอสังหา ต้องตรวจสอบข้อกฎหมายการก่อสร้างเข้มงวดมาก
9. อาคารอยู่อาศัยรวม
ที่อยู่อาศัยสำหรับหลายครอบครัว แบ่งเป็นยูนิต เช่น คอนโด, อพาร์ตเมนต์
ต้องทำการ วิเคราะห์โครงการอสังหา เพื่อหาความเหมาะสมด้านตลาด, ราคา และทำเล
10. อาคารขนาดใหญ่
อาคารที่มีพื้นที่รวมเกิน 2,000 ตร.ม. หรือสูงเกิน 15 เมตร พื้นที่มากกว่า 1,000 ตร.ม.
เช่น Community Mall, อาคารสำนักงาน, โรงงาน
11. สำนักงาน
อาคารที่ใช้เป็นที่ทำการหรือสำนักงาน
ใช้กับการลงทุนโครงการ Office Building ที่ต้องวิเคราะห์ Demand–Supply และอัตราการเช่า
12. คลังสินค้า
อาคารสำหรับเก็บสินค้า เพื่อการค้าและอุตสาหกรรม
เป็นโอกาสการลงทุนในโครงการ Logistics & Warehouse ซึ่งต้องวิเคราะห์ทำเลใกล้เส้นทางคมนาคม
13. โรงงาน
อาคารที่ใช้ประกอบกิจการโรงงานตามกฎหมาย
ต้องตรวจสอบข้อกฎหมายโรงงาน และ วิเคราะห์ศักยภาพที่ดินในเชิงอุตสาหกรรม
14. โรงมหรสพ
อาคารที่ใช้ฉายภาพยนตร์ แสดงละคร ดนตรี หรือการแสดงอื่นๆ
ต้องมีการขออนุญาตเฉพาะ และวางระบบความปลอดภัยเข้มงวด
15. โรงแรม
อาคารที่ใช้เป็นที่พักตามกฎหมายโรงแรม
ก่อนลงทุนต้องทำ Feasibility Study โครงการโรงแรม เพื่อคาดการณ์ Occupancy Rate และผลตอบแทนการลงทุน (ROI) ตลอดจนคำนวณหาระยะเวลาคืนทุน
16. ภัตตาคาร
อาคารที่ใช้เป็นที่ขายอาหาร–เครื่องดื่ม มีพื้นที่ตั้งโต๊ะภายในหรือภายนอก
เกี่ยวข้องกับการลงทุนโครงการ Restaurant, Commercial Space ที่ต้องศึกษาทำเลและกำลังซื้อของตลาด
สรุป
การเข้าใจประเภทอาคารแต่ละแบบไม่ใช่แค่เรื่องกฎหมาย แต่ยังเป็นพื้นฐานสำคัญในการทำ Feasibility Study โครงการอสังหา เพื่อให้มั่นใจว่า
โครงการสอดคล้องกับ ศักยภาพที่ดิน
การลงทุนมี ความคุ้มค่าและยั่งยืน
ลดความเสี่ยงทางกฎหมายและการออกแบบ
ดังนั้น หากคุณกำลังวางแผนพัฒนาโครงการ บ้านจัดสรร, อาคารพาณิชย์, คอนโดมิเนียม, โรงแรม หรือโครงการอสังหาเชิงพาณิชย์ ควรมี ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหา มาช่วยวิเคราะห์และวางกลยุทธ์ตั้งแต่ต้น
ที่มา : office.dpt.go.th , wazzadu.com
