ความหมาย ของห้องแถว ตึกแถว และ บ้านแถว
1. ห้องแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไปมีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหา และประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่
2. ตึกแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไปมีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่
ความแตกต่างระหว่าง “ตึกแถว” กับ “ห้องแถว”
“ห้องแถว” ประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่ แต่ “ตึกแถว” ประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่ วัสดุทนไฟก็คือ วัสดุก่อสร้างที่ไม่เป็นเชื้อเพลิงนั่นเอง ดังนั้น หากมีการดัดแปลงตึกแถว หรือห้องแถว เป็นสถานที่เก็บสินค้า หรือค้าขาย ต้องคำนึงถึงวัสดุก่อสร้างด้วยว่า ไม่เป็นเชื้อเพลิงหรือไม่ เพื่อความปลอดภัยของชีวิตและทรัพย์สินทั้งของตนเองและเพื่อนบ้านใกล้เคียงด้วย นอกจากจะต้องรู้ประเภทของอาคารแล้ว สิ่งที่ควรรู้เพิ่มเติม คือ สีของผังเมือง
3. บ้านแถว คือ ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้ว หรือแนวเขตที่ดินตัวอาคารแต่ละคูหา และมีความสูงไม่เกินสามชั้น
กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 ออกตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
ข้อกำหนดเกี่ยวกับลักษณะของอาคาร
ในกฎกระทรวงฉบับนี้ มีข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับลักษณะของอาคารที่ชัดเจน โดยเฉพาะในข้อ 2 และข้อ 3 ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้
ข้อกำหนดสำหรับห้องแถวหรือตึกแถว
- พื้นที่ชั้นล่างของแต่ละคูหา ต้องมีขนาดไม่น้อยกว่า 30 ตารางเมตร
- ต้องมีประตูสำหรับเข้าออกทั้งด้านหน้าและด้านหลังของตัวอาคาร เพื่อความปลอดภัยในกรณีฉุกเฉิน เช่น อัคคีภัย
- กำหนดระดับพื้นชั้นล่างไว้ดังนี้
- สูงไม่น้อยกว่า 10 เซนติเมตรจากระดับทางเท้าด้านหน้าอาคาร
- หรือสูงไม่น้อยกว่า 25 เซนติเมตรจากระดับกึ่งกลางถนนสาธารณะหน้าอาคาร
ข้อกำหนดสำหรับบ้านแถว
- พื้นที่ชั้นล่างของแต่ละคูหา ต้องมีขนาดไม่น้อยกว่า 24 ตารางเมตร
- ไม่มีกำหนดว่าต้องมีประตูด้านหลังสำหรับเข้าออก
- ไม่มีกำหนดเกี่ยวกับระดับพื้นชั้นล่างเทียบกับระดับทางเท้าหรือถนนสาธารณะ
เหตุใดจึงกำหนดให้พื้นที่ชั้นล่างของห้องแถวหรือตึกแถว และบ้านแถว มีขนาดที่แตกต่างกัน?
สาเหตุที่กำหนดให้พื้นที่ของห้องแถวหรือตึกแถวแตกต่างจากบ้านแถว เนื่องจากการใช้งานของอาคารทั้งสองประเภทมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน
- ห้องแถวหรือตึกแถว ใช้สำหรับกิจกรรมเชิงพาณิชย์ เช่น การเปิดร้านค้า การทำธุรกิจ หรือกิจกรรมที่ต้องรองรับคนจำนวนมาก ดังนั้น พื้นที่ที่ใหญ่ขึ้นช่วยให้สามารถรองรับการใช้งานที่หลากหลายและมีประสิทธิภาพ
- บ้านแถว ใช้สำหรับการอยู่อาศัย ซึ่งไม่ได้ต้องการพื้นที่มากเหมือนกิจกรรมเชิงพาณิชย์ แต่ต้องการความโปร่งสบาย และพื้นที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังสำหรับการถ่ายเทอากาศ และการใช้ประโยชน์ส่วนตัว
จริงหรือไม่ที่บ้านแถวไม่จำเป็นต้องมีประตูด้านหลังสำหรับเข้าออก?
ตามข้อกำหนดของกฎหมายไม่ได้ระบุว่าบ้านแถวต้องมีประตูด้านหลังสำหรับเข้าออก แต่ในทางปฏิบัติและการออกแบบสถาปัตยกรรม มักมีการเพิ่มประตูหรือช่องแสงด้านหลัง เพื่อวัตถุประสงค์ดังนี้
- เพิ่มช่องทางหนีไฟในกรณีฉุกเฉิน เช่น เกิดอัคคีภัย
- ช่วยให้การถ่ายเทอากาศในอาคารมีประสิทธิภาพมากขึ้น
ระยะตั้งฉากกับแนวผนังด้านหน้าชั้นล่างไม่น้อยกว่า 4 เมตร และลึกไม่เกิน 24 เมตร" มีความหมายว่าอย่างไร?
ข้อความนี้หมายถึงการกำหนดขนาดของตัวอาคารโดยเฉพาะระยะทางจากแนวผนังด้านหน้าของอาคารชั้นล่างไปจนถึงส่วนด้านในของตัวอาคาร ซึ่งต้องมีระยะดังนี้
- ระยะตั้งฉากจากแนวผนังด้านหน้าชั้นล่าง ต้องไม่น้อยกว่า 4 เมตร
- ความลึกทั้งหมดของตัวอาคารต้องไม่เกิน 24 เมตร
- จำนวนช่วงเสารับน้ำหนักของอาคารต้องไม่เกิน 6 ช่วงเสา โดยช่วงเสาแต่ละช่วงต้องมีระยะไม่น้อยกว่า 4 เมตร
ทำไมบ้านแถวจึงไม่มีการกำหนดระดับพื้นชั้นล่างเทียบกับทางเท้าหน้าบ้านหรือถนนสาธารณะเหมือนห้องแถวหรือตึกแถว?
เหตุผลที่บ้านแถวไม่มีกำหนดระดับพื้นชั้นล่างเทียบกับทางเท้าหรือถนนสาธารณะ เนื่องจากลักษณะการใช้งานของบ้านแถวไม่ได้มีความเสี่ยงหรือความจำเป็นเหมือนกับห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้ในกิจกรรมพาณิชย์ สำหรับบ้านแถว:
- มีพื้นที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังที่ช่วยลดผลกระทบจากระดับความสูงของพื้น
- การกำหนดระดับพื้นชั้นล่างไม่สำคัญมากเท่ากับการสร้างพื้นที่ให้โปร่งโล่งสำหรับการถ่ายเทอากาศและการอยู่อาศัย
ข้อสรุปและเจตนารมณ์ของกฎหมายควบคุมอาคาร
เจตนารมณ์หลักของกฎหมายควบคุมอาคาร คือการสร้างมาตรฐานด้านความปลอดภัย ความเหมาะสม และความสะดวกสบายในการใช้งานอาคารประเภทต่าง ๆ โดยคำนึงถึงสิ่งต่อไปนี้
- ความปลอดภัย เช่น การกำหนดทางเข้าออกที่เพียงพอ เพื่อให้มีทางหนีไฟและอพยพได้สะดวก
- การใช้พื้นที่อย่างเหมาะสม เพื่อรองรับกิจกรรมที่แตกต่างกันของอาคารแต่ละประเภท
- การส่งเสริมคุณภาพชีวิต เช่น การกำหนดพื้นที่ว่างเพื่อช่วยในการถ่ายเทอากาศ ลดความอับทึบ และลดการใช้พลังงานไฟฟ้าภายในอาคาร
ที่มา : ddproperty.com , dpt.go.th