1. ตรวจสอบข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการทำโรงแรมต่างๆ เช่น กฎหมายผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร หากอยู่ใกล้เขตป่าหรือทะเล ควรตรวจสอบกฎหมายเรื่องสิ่งแวดล้อมด้วย เช่น ข้อกำหนดของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เป็นต้น เพื่อจะได้สามารถทราบได้ว่าเราสามารถสร้างโครงการได้ตามเงื่อนไขของกฎหมากำหนดหรือไม่ และยังได้ทราบอีกว่าเราสามารถสร้าอาคารสูงได้กี่ชั้น สามารถมีพื้นที่ใช้สอยได้เพียงใด
2. วิเคราะห์ตลาดและกลุ่มเป้าหมาย
การวิเคราะห์ตลาดและกลุ่มเป้าหมาย จะช่วยให้เราสามารถกำหนดกลยุทธ์การตลาดและการดำเนินงานให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าและแนวโน้มตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึงมีประเด็นสำคัญๆดังนี้
2.1 การวิเคราะห์ตลาด (Market Analysis)
- การศึกษาแนวโน้มตลาด ศึกษาว่าอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวและธุรกิจโรงแรมในพื้นที่นั้นมีแนวโน้มเติบโตหรือถดถอยในช่วงเวลาใด อาจพิจารณาปัจจัยเช่น ฤดูกาลท่องเที่ยว, การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ, การพัฒนาของพื้นที่ หรือสถานการณ์โลก เช่น โรคระบาด
- การแข่งขันในตลาด ลงพื้นที่ทำการสำรวจและเก็บข้อมูลของโครงการโรงแรมต่างๆ ในบริเวณใกล้เคียง เพื่อทำการวิจัยเกี่ยวกับคู่แข่งโรงแรมในพื้นที่ เช่น โรงแรมระดับเดียวกัน, โรงแรมหรู, หรือโฮสเทล พิจารณาราคาปล่อยเช่า ,ขนาดห้อง,การออกแบบ,บริการและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆที่โรงแรมเหล่านั้นให้ เพื่อดูว่าพวกเขานำเสนอบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกอะไร และจุดแข็งจุดอ่อนของพวกเขาเป็นอย่างไร
- ตำแหน่งที่ตั้ง (Location) วิเคราะห์ทำเลที่ตั้งของแต่ละโครงการ โดยโรงแรมที่ตั้งอยู่ใกล้สถานที่ท่องเที่ยวหลักหรือแหล่งธุรกิจสำคัญจะมีโอกาสดึงดูดลูกค้ามากกว่า นอกจากนี้ ควรวิเคราะห์ศักยภาพในการขยายตัวของพื้นที่ เช่น การพัฒนาของเมือง, สิ่งอำนวยความสะดวกในท้องถิ่น, และการคมนาคมด้วย
2.2 วิเคราะห์กลุ่มเป้าหมาย (Target Analysis)
- กำหนดกลุ่มเป้าหมายหลัก ต้องระบุว่ากลุ่มลูกค้าหลักของโรงแรมให้ชัดเจนว่าเป็นใคร เช่น
- นักท่องเที่ยวต่างชาติ
- นักท่องเที่ยวในประเทศ
- นักธุรกิจที่มาทำงานในพื้นที่
- กลุ่มครอบครัว
- คู่รักที่มาฮันนีมูน
- นักท่องเที่ยวเชิงสุขภาพหรือสปา
การระบุกลุ่มเป้าหมายช่วยให้เราสามารถปรับบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกให้เหมาะสมได้ เช่น การตกแต่งห้องพัก, อาหาร, และบริการเสริมต่าง ๆ
- การวิเคราะห์พฤติกรรมของกลุ่มเป้าหมาย: ศึกษาพฤติกรรมการเข้าพักของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย เช่น ความถี่ในการเดินทาง, ระยะเวลาการเข้าพัก, ความคาดหวังในเรื่องคุณภาพของห้องพักและบริการ, และช่องทางที่ใช้ในการจองโรงแรม (ออนไลน์, แพลตฟอร์มจองโรงแรม, หรือตัวแทนท่องเที่ยว)
- ความต้องการและความคาดหวังของลูกค้า: วิเคราะห์สิ่งที่ลูกค้าต้องการจากการเข้าพัก เช่น การเข้าถึงบริการสปา, สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, หรือห้องประชุมสำหรับนักธุรกิจ นอกจากนี้ ความคาดหวังด้านคุณภาพการบริการและประสบการณ์ของลูกค้าในโรงแรมควรได้รับการพิจารณาเป็นอย่างดี
2.3 วิเคราะห์ด้านเศรษฐกิจและกำลังซื้อ
- วิเคราะห์รายได้และกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมาย เช่น นักท่องเที่ยวระดับกลาง, นักท่องเที่ยวระดับหรู, หรือกลุ่มคนที่มองหาที่พักราคาประหยัด ข้อมูลนี้จะช่วยในการตั้งราคาห้องพักและบริการอื่น ๆ ของโรงแรมได้เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้า
- พิจารณาผลกระทบของปัจจัยทางเศรษฐกิจ เช่น อัตราแลกเปลี่ยน, เงินเฟ้อ, และนโยบายการท่องเที่ยวของรัฐบาล ที่อาจมีผลต่อพฤติกรรมการเข้าพักของลูกค้า
2.4 วิเคราะห์จุดแข็งและจุดอ่อน (SWOT Analysis)
- จุดแข็ง (Strengths) เช่น ทำเลที่ดี, ชื่อเสียงของโรงแรม, ความหลากหลายของบริการ, หรือการให้บริการที่เป็นเอกลักษณ์
- จุดอ่อน (Weaknesses) เช่น ข้อจำกัดด้านขนาดห้องพัก, ขาดการบริการที่ทันสมัย, หรือการบำรุงรักษาที่ไม่เพียงพอ
- โอกาส (Opportunities)เช่น การเติบโตของการท่องเที่ยวในพื้นที่, การพัฒนาแหล่งท่องเที่ยวใหม่ หรือการร่วมมือกับแพลตฟอร์มจองที่พักออนไลน์
- อุปสรรค์ (Threats) เช่น การแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจากโรงแรมใหม่, การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการท่องเที่ยวของลูกค้า, หรือการเกิดวิกฤติเศรษฐกิจหรือโรคระบาด
2.5 วิเคราะห์ทางการตลาดดิจิทัล (Digital Marketing Analysis)
- การใช้สื่อออนไลน์ วิเคราะห์ว่ากลุ่มลูกค้าใช้สื่อออนไลน์อะไรบ้าง เช่น การค้นหาข้อมูลการท่องเที่ยวจากเว็บไซต์, การจองผ่านแอพพลิเคชั่นออนไลน์ หรือการหาข้อมูลจากโซเชียลมีเดีย
- SEO และ SEM สำรวจการใช้คีย์เวิร์ดที่เกี่ยวข้องกับการค้นหาที่พักและโรงแรมเพื่อให้เว็บไซต์ของคุณติดอันดับการค้นหาบน Google
- รีวิวและความเห็นจากลูกค้า การให้ความสำคัญกับการจัดการรีวิวจากลูกค้าบนแพลตฟอร์มต่าง ๆ เช่น Google Reviews, TripAdvisor หรือ Booking.com เพื่อเพิ่มความเชื่อถือและสร้างความน่าสนใจให้กับโรงแรม
2.6 วิเคราะห์ข้อมูลและสรุปผล
- นำข้อมูลที่ได้จากการสำรวจมาสรุปผล เพื่อพัฒนาโครงการของเราให้ตอบโจทย์ลูกค้า โดยพิจารณาทั้งด้าน ราคา การออกแบบ พื้นที่หรือขนาดห้อง เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการและสามารถแข่งขันกับโครงการใกล้เคียงได้ โดยหากเรามีจุดอ่อนจะแก้ไขอะไรให้ดีขึ้นได้
- การสรุปและวิเคราะห์ข้อมูล จะช่วยทำให้เราสามารถแข่งขันได้อย่างยั่งยืน
3.วิเคราะห์ผลตอบแทนการลงทุน (Financial Analysis)
วิเคราะห์ตัวเลขทางการเงิน จะช่วยให้นักลงทุนและผู้บริหารสามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและวางแผนกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจได้อย่าง มีประสิทธิภาพมีดังนี้
3.1 การประเมินรายได้ (Revenue Estimation)
- อัตราค่าเช่าห้องพักเฉลี่ย (Average Daily Rate – ADR) ประเมินค่าห้องพักเฉลี่ยที่โรงแรมสามารถตั้งราคาได้ โดยใช้ข้อมูลของโรงแรมในตลาดเดียวกันมาเป็นเกณฑ์ เช่น โรงแรมระดับเดียวกันในพื้นที่เดียวกัน
- อัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) คำนวณเปอร์เซ็นต์การเข้าพักของโรงแรมในช่วงเวลาต่าง ๆ เช่น ฤดูกาลท่องเที่ยวและนอกฤดูกาล ซึ่งจะช่วยคาดการณ์รายได้ที่เกิดขึ้นตลอดปี
- รายได้จากบริการเสริมอื่นๆ นอกเหนือจากรายได้จากค่าห้องพัก ควรพิจารณารายได้จากบริการอื่น ๆ เช่น ร้านอาหาร, บาร์, สปา, การเช่าสถานที่สำหรับจัดงานประชุม หรือบริการพิเศษสำหรับลูกค้า ซึ่งจะช่วยเพิ่มรายได้โดยรวม
3.2 คำนวณต้นทุนและค่าใช้จ่าย (Cost and Expense)
- ต้นทุนการก่อสร้างและพัฒนา (Construction and Development Cost) รวมถึงค่าใช้จ่ายในการซื้อที่ดิน,ค่าก่อสร้างอาคาร, การออกแบบ, การติดตั้งระบบต่าง ๆ เช่น ระบบประปาและไฟฟ้า และการตกแต่งภายใน ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในช่วงเริ่มต้นของโครงการ
- ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (Operating Expenses)
- ค่าแรงงาน: ค่าจ้างพนักงาน เช่น พนักงานต้อนรับ, แม่บ้าน, พ่อครัว, และพนักงานอื่น ๆ
- ค่าน้ำ, ไฟฟ้า, และสาธารณูปโภคอื่น ๆ: ค่าใช้จ่ายประจำที่เกี่ยวข้องกับการให้บริการ
- ค่าบำรุงรักษา: ค่าใช้จ่ายสำหรับการดูแลรักษาสิ่งอำนวยความสะดวก, ห้องพัก, และอุปกรณ์ต่าง ๆ เพื่อให้โรงแรมอยู่ในสภาพที่ดีและพร้อมใช้งาน
- ค่าการตลาดและประชาสัมพันธ์: ค่าใช้จ่ายสำหรับการโฆษณา, การทำโปรโมชั่น, และการจัดการกับแพลตฟอร์มจองโรงแรมออนไลน์
- ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ: เช่น ค่าประกันภัย, ค่าภาษี, และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจโรงแรม เป็นต้น
3.3 การคำนวณผลกำไร (Profit Calculation)
- กำไรขั้นต้น (Gross Profit): คำนวณจากรายได้ทั้งหมดหักด้วยต้นทุนการดำเนินงาน เช่น กำไรจากการให้บริการห้องพักและบริการเสริม
- กำไรสุทธิ (Net Profit): หลังจากหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด เช่น ค่าใช้จ่ายประจำและภาษี จะเหลือกำไรสุทธิซึ่งแสดงถึงกำไรที่แท้จริงที่ธุรกิจได้รับ
3.4 คิดผลตอบแทนการลงทุน (Return on Investment – ROI)
การคำนวณ ROI จะช่วยวัดว่าการลงทุนในโครงการโรงแรมคุ้มค่าหรือไม่ โดยสามารถคำนวณได้จาก
ROI=กำไรสุทธิ/เงินลงทุนทั้งหมด X 100
- เงินลงทุนทั้งหมด: รวมถึงต้นทุนการซื้อที่ดิน, การก่อสร้าง, การพัฒนา, และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน
- กำไรสุทธิ: กำไรที่ได้รับจากการดำเนินงานหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด
หากค่า ROI สูงกว่าเกณฑ์ที่นักลงทุนตั้งไว้ แสดงว่าการลงทุนในธุรกิจโรงแรมคุ้มค่า และน่าลงทุน
3.5 การคำนวณระยะเวลาคืนทุน (Payback Period)
ระยะเวลาคืนทุนเป็นการคำนวณว่าต้องใช้เวลานานเท่าใดในการคืนเงินลงทุนทั้งหมด ซึ่งสามารถคำนวณได้จากการหารเงินลงทุนทั้งหมดด้วยกำไรสุทธิต่อปี ตัวอย่างเช่น
ระยะเวลาคืนทุน=เงินลงทุนทั้งหมด /
กำไรต่อปี
หากโครงการมีระยะเวลาคืนทุนสั้น แสดงถึงโครงการที่สามารถสร้างผลตอบแทนให้กับนักลงทุนได้อย่างรวดเร็ว โดยส่วนใหญ่ระยะเวลาคืนทุนที่เหมาะสมควรอยู่ระหว่าง 10-13 ปี
สรุป
ในการพัฒนาโครงการโรงแรมหรือรีสอร์ทนั้น ควรวิเคราะห์ข้อมูลด้านต่างๆประกอบกัน เพื่อให้เห็นภาพรวมของธุรกิจ และสามารถตัดสินใจได้อย่างรอบคอบ
- วิเคราะห์ด้านกฎหมาย
- วิเคราะห์ด้านการตลาด
- วิเคราะห์ด้านการเงินและผลตอบแทน
การมีข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์ที่ถูกต้อง จะช่วยให้โครงการสามารถดำเนินไปได้อย่างราบรื่น มีความสามารถในการแข่งขัน และสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าต่อการลงทุนในระยะยาว
