บ้านจัดสรร

หลายคนที่เริ่มสนใจลงทุนใน โครงการอสังหาริมทรัพย์ มักจะตั้งคำถามว่า “ควรเริ่มต้นจากตรงไหน?” บางคนรีบซื้อที่ดินก่อน เพราะกลัวราคาขึ้น บางคนเห็นทำเลดีเลยตัดสินใจก่อสร้างทันที โดยไม่ได้ผ่านขั้นตอนการวิเคราะห์ใด ๆ ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นคือโครงการอาจติดปัญหาขายไม่ออก ขาดทุน หรือแบกรับต้นทุนบานปลาย โดยประสบการณ์ตรงจากผมในฐานะ ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหา และผู้ที่เคยลงมือพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรจริง พบว่า “หัวใจสำคัญ” ของความสำเร็จคือ การทำ Feasibility Study โครงการอสังหา หรือ “การศึกษาความเป็นไปได้” อย่างรอบด้าน ตั้งแต่การตรวจสอบกฎหมาย ศักยภาพที่ดิน การสำรวจตลาด จนถึงการออกแบบและขายจริง ซึ่งวันนี้ผมจะพามาจับมือทำทีละขั้นตอน ผ่านเคสจริงที่ผมเคยทำ ตั้งแต่ก่อนซื้อที่ดิน ก่อสร้าง เปิดขาย จนถึงการส่งมอบบ้านให้ลูกค้า 1. ตรวจสอบข้อกฎหมายในพื้นที่ ก่อนซื้อที่ดินทุกครั้งเราจำเป็นต้องตรวจสอบว่าพื้นที่ของเรานั้นมีข้อกำหนดด้านกฎหมายอย่างไรบ้าน ซึ่งแต่ละพื้นที่ก็จะแตกต่างกันไป โดยกฎหมายหลักๆที่จะตรวจสอบก่อนคือ กฎหมายกำหนดบริเวณห้ามสร้างอาคาร โดยตรวจเช็คจากหน่วยงานราชการที่รับผิดชอบในพื้นที่นั้นๆ เช่น อบต หรือ สำนักงานป่าไม้ เบื้องต้นสามารถตรจสอบข้อมูลจากอินเตอร์เน็ตเพื่อเช็คแนวเบื้องต้นก่อนก็ได้ กฎหมายผังเมืองกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินแต่ละประเภท โดยเช็คว่าพื้นที่ดินของเรานั้นตั้งอยู่ในพื้นที่สีอะไร สามารถพัฒนาเป็นโครงการหมู่บ้านได้ไหม ส่วนใหญ่แล้วสีที่สามารถพัฒนาได้จะเป็นโซนสีเหลือง หรือแดง  แต่บางที่สีเขียวก็สามารถทำได้เช่นกัน ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดในแต่ละพื้นที่ด้วย กฎหมายแนวเวนคืน […]

ทำไมต้องทำ Feasibility Study? ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  เป็นกิจการที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงและมีความเสี่ยงจากปัจจัยหลายด้าน การทำ Feasibility Study จึงเป็นเครื่องมือสำคัญสำหรับนักพัฒนาที่ต้องการประเมินว่าโครงการบ้านจัดสรรมีความคุ้มค่าในการลงทุนหรือไม่ งานศึกษานี้ช่วยลดความเสี่ยงจากการตัดสินใจผิดพลาดและช่วยให้เข้าใจข้อจำกัดด้านกฎหมาย ความเหมาะสมของทำเล ตลาดเป้าหมาย และผลตอบแทนทางการเงินก่อนลงมือสร้างจริง องค์ประกอบหลักของ Feasibility Study การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ (Feasibility Study) ในระดับจุลภาคประกอบด้วย 4 ด้านสำคัญต่างๆดังนี้ ความเป็นไปได้ทางกายภาพ  ตรวจสอบสภาพที่ดินและสิ่งแวดล้อม เช่น ความเสี่ยงน้ำท่วม การขาดแคลนน้ำประปาหรือไฟฟ้า แผ่นดินทรุด ความสะดวกในการเข้าถึง รวมถึงปัจจัยธรรมชาติอื่น ๆ บริเวณนอกเมืองมักต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษเพราะอาจขาดโครงสร้างพื้นฐาน จำเป็นต้องประเมินต้นทุนการปรับปรุงให้ครอบคลุมตั้งแต่แรก ความเป็นไปได้ทางกฎหมายมูลค่าของที่ดินและการใช้ประโยชน์ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดผังเมืองและกฎหมายควบคุมอาคาร เช่น พื้นที่บางฝั่งของถนนสามารถสร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว ในขณะที่อีกฝั่งอาจสร้างอาคารพาณิชย์หรืออาคารสูงได้ควรตรวจสอบอัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio) และข้อกำหนดพื้นที่เปิดโล่ง ตลอดจนกฎหมายสิ่งแวดล้อมในพื้นที่ ความเป็นไปได้ทางการตลาดความต้องการของตลาดเป็นตัวชี้วัดสำคัญ หากไม่มีอุปสงค์ก็ไม่ควรเดินหน้าโครงการ ความเป็นไปได้ทางการตลาดหมายถึงการวิเคราะห์อุปสงค์–อุปทานในทำเลและช่วงเวลา เช่น การมีรถไฟฟ้าช่วยเพิ่มโอกาสการพัฒนา ที่อยู่อาศัยราคาพอเหมาะในทำเลดีมักขายได้ง่าย ควรสำรวจคู่แข่ง กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และแนวโน้มเศรษฐกิจ ความเป็นไปได้ทางการเงินวิเคราะห์รายได้ รายจ่าย อัตราผลตอบแทน และระยะเวลาดำเนินโครงการ

การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็นกระบวนการสำคัญในการบริหารและดูแลพื้นที่ส่วนกลางในโครงการหมู่บ้านจัดสรร เพื่อให้เกิดการจัดการที่มีประสิทธิภาพ โดยมีขั้นตอนโดยสรุป ดังนี้  จะต้องครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ได้แจ้งไว้กับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายในโครงการรวมตัวกันดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ภายในกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 180 วัน โดยในหนังสือแจ้งต้องแนบบัญชีทรัพย์สินที่ผู้จัดสรรที่ดินจะโอนให้แก่นิติบุคคลไปด้วย ผู้จัดสรรที่ดินประกาศการแจ้งให้จัดตั้งนิติบุคคลในหนังสือพิมพ์ไม่น้อยกว่า 3 วันและปิดประกาศสำเนาหนังสือแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทราบในที่เปิดเผย ณ ที่ดินจัดสรร ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดประชุมเพื่อลงมติให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เห็นชอบข้อบังคับ และแต่งตั้งตัวแทนไปขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลกับเจ้าหน้าที่ โดยมติทั้ง 3 เรื่องดังกล่าวต้องมีคะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง ของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการ ตัวแทนไปยื่นคำขอจดทะเบียนจัดตั้ง ฯ กับเจ้าหน้าที่ และรับโอนทรัพย์สินสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดิน แจ้งผู้จัดสรรที่ดินให้โอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลบ้านจัดสรร

แนวโน้มการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (ปี 2567-2569) คาดว่าธุรกิจที่อยู่อาศัยจะเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยได้รับแรงหนุนจากการฟื้นตัวของกำลังซื้อผู้บริโภค ตามทิศทางเศรษฐกิจที่เติบโตระดับ 3-4% ต่อปี โครงการลงทุนต่อเนื่องของภาครัฐโดยเฉพาะโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม เช่น การขยายเส้นทางรถไฟฟ้า จะกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าและพื้นที่ที่รถไฟฟ้าเข้าถึง การเติบโตของภาคท่องเที่ยว ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อของชาวต่างชาติ ทั้งเพื่อลงทุนและเป็นบ้านหลังที่สอง การเข้ามาลงทุนหรือทำงานในไทยของชาวต่างชาติ (Expatriates) ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ปัจจัยท้าทายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนการเงินที่ปรับขึ้นตามทิศทางอัตราดอกเบี้ยในประเทศ ภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังคงสูงต่อเนื่อง ทำให้ผู้บริโภคระมัดระวังการก่อหนี้ในระยะยาว การเพิ่มความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการขยายสินเชื่อ อุปทานเหลือขายที่สะสมสูงในบางพื้นที่ ทำให้การกำหนดราคาขายอาจทำได้จำกัด แนวโน้มยอดขายที่อยู่อาศัย วิจัยกรุงศรีประเมินว่ายอดขายที่อยู่อาศัยจะทยอยฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปที่ระดับ 2-3% ต่อปี ยูนิตเปิดขายใหม่จะเพิ่มขึ้นในระดับ 3-4% ต่อปี แต่ยังคงต่ำกว่าระดับเฉลี่ยในช่วงปี 2560-2562 ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการจากผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีฐานเงินทุนแข็งแกร่ง แนวโน้มการพัฒนาโครงการใหม่ ผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับการพัฒนาบ้านแนวราบที่รองรับลูกค้าระดับกลางบน-บน และเป็นโครงการที่มีจำนวนยูนิตไม่มาก โครงการแนวสูงจะขยายตัวตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าซึ่งรวมถึงส่วนต่อขยาย โดยมุ่งเน้นการเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อจูงใจผู้ซื้อ เช่น การใช้พลังงานสะอาด การติดตั้ง EV Charger และโซลาร์เซลล์ ข้อสรุปสำคัญ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล คาดว่าจะมีการฟื้นตัวอย่างช้าๆ โดยได้รับอานิสงส์จากปัจจัยสนับสนุนหลายด้านทั้งภายในและภายนอกประเทศ แต่ก็มีปัจจัยเสี่ยงจากภาระหนี้สินและต้นทุนการเงินที่สูงขึ้น การเปิดตัวโครงการใหม่ จะเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ

      การเลือกที่ดินเป็นขั้นตอนสำคัญในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร เพื่อให้ได้ที่ดินที่เหมาะสมที่สุดและคุ้มค่ากับการลงทุน เราจะมาแบ่งปัน 10 วิธีเลือกที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร ที่สามารถช่วยให้คุณวางแผนและตัดสินใจได้ดียิ่งขึ้น 1. ทำเลที่ตั้งต้องดี       ทำเลคือหัวใจสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นการเดินทางเข้า-ออก ที่ง่าย สะดวกต่อการเดินทาง หรืออยู่ใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างเช่นโรงเรียน ห้างสรรพสินค้า และโรงพยาบาล ทำเลที่ดีจะช่วยเพิ่มมูลค่าของโครงการได้ในระยะยาว 2. โครงสร้างพื้นฐานครบครัน       ที่ดินควรมีโครงสร้างพื้นฐานครบ เช่น ระบบไฟฟ้า น้ำประปา ถนนสาธารณะที่สะดวกสบาย เพราะสิ่งเหล่านี้จะช่วยลดค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการ ทำให้เราไม่ต้องเสียเงินวางระบบสาธารณูปโภคใหม่ รวมทั้งยังเป็นจุดขายที่ดึงดูดลูกค้าได้อีกด้วย 3. ศึกษาแผนพัฒนาพื้นที่ ของภาครัฐ       การตรวจสอบแผนพัฒนาเมืองจากหน่วยงานรัฐหรือโซนนิ่ง (Zoning) เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม เพื่อให้แน่ใจว่าที่ดินที่เลือกสามารถพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรได้ และไม่ขัดต่อกฎหมายหรือระเบียบในพื้นที่นั้น ๆ 4. ประเมินสภาพภูมิประเทศ       สภาพภูมิประเทศเป็นสิ่งที่ควรพิจารณาอย่างรอบคอบ เช่น ความลาดเอียงของที่ดิน