กฎหมาย

สรุปสาระสำคัญ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 กฎหมายใหม่ที่มุ่งเน้นการคุ้มครองผู้บริโภคและเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการหมู่บ้านจัดสรร มีประเด็นสำคัญที่เจ้าของบ้านและผู้จัดสรรที่ดินควรรู้ ดังนี้ครับ 1. การคุ้มครองสาธารณูปโภคและส่วนกลาง ภาระจำยอมโดยกฎหมาย ถนน สวน และสนามเด็กเล่นในโครงการ ต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์ของที่ดินจัดสรร หน้าที่ผู้จัดสรร ต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้ใช้งานได้ตามปกติ ไม่ต่ำกว่ามาตรฐานเดิม และห้ามกระทำการใดที่ทำให้ความสะดวกลดลง ระบบค้ำประกัน ผู้จัดสรรต้องทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษากับธนาคารหรือสถาบันการเงินไว้กับคณะกรรมการ. หากทำไม่ได้ คณะกรรมการอาจอนุญาตให้ใช้หลักประกันอื่นตามระเบียบแทน 2. เกณฑ์การพ้นหน้าที่และการจัดตั้งนิติบุคคลผู้จัดสรรจะพ้นหน้าที่ดูแลส่วนกลางได้ต่อเมื่อดำเนินการตามลำดับ ดังนี้ จัดตั้งนิติบุคคล ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรับโอนทรัพย์สินไปดูแล ภายในเวลาไม่น้อยกว่า 180 วันนับแต่ได้รับแจ้ง.การอุทิศเป็นสาธารณะ ดำเนินการอุทิศทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์   สิทธิของผู้ซื้อ หากผู้จัดสรรไม่ทำหน้าที่ ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของแปลงที่ขายแล้ว สามารถยื่นคำขอจัดตั้งนิติบุคคลเองได้. กรณีคนไม่ถึงกึ่งหนึ่ง ให้ใช้มติเสียงข้างมากของผู้ที่เข้าประชุมเพื่อจัดตั้งนิติบุคคล   การส่งมอบเงิน เมื่อตั้งนิติบุคคลหรือโอนให้ท้องถิ่นแล้ว ผู้จัดสรรต้องส่งมอบเงินตามสัญญาค้ำประกันให้แก่นิติบุคคลหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนั้นด้วย 3. การบริหารจัดการและค่าใช้จ่าย (ค่าส่วนกลาง) การเก็บค่าใช้จ่าย ให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินทุกแปลงในโครงการ อัตราที่ยืดหยุ่น สามารถกำหนดอัตราค่าส่วนกลางให้แตกต่างกันได้ตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด 4. บทลงโทษและคณะกรรมการ โทษปรับหนักขึ้น […]

แบ่งเป็น 3 กรณี ดังนี้ กรณีที่ 1  ผนังของอาคารด้านที่มี หน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศหรือช่องแสงหรือระเบียงของอาคาร  ต้องมีระยะห่างจากผนังของอาคารอื่นด้านที่มีหน้าต่าง ประตูช่องระบายอากาศหรือช่องแสงหรือระเบียงของอาคาร ดังต่อไปนี้ (ก) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ไม่น้อยกว่า 4 เมตร (ข) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ไม่น้อยกว่า 5 เมตร (ค) อาคารที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังหรือระเบียงของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ไม่น้อยกว่า 6 เมตร กรณีที่ 2ผนังของอาคารด้านที่เป็นผนังทึบ ต้องมีระยะห่างจากผนังของอาคารอื่น

1. อาคารใกล้ถนนสาธารณะ (ห่างถนนไม่เกิน 20 เมตร) หากถนนกว้าง < 6 เมตร ต้องร่นอาคารจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร หากอาคารสูงเกิน 2 ชั้นหรือสูงเกิน 8 เมตร (เช่น ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารสาธารณะ ป้าย หรือคลังสินค้า) ถนนกว้าง < 10 เมตร ร่นจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 เมตร ถนนกว้าง 10–20 เมตร ร่นจากเขตถนนไม่น้อยกว่า 1/10 ของความกว้างถนน ถนนกว้าง > 20 เมตร ร่นจากเขตถนนไม่น้อยกว่า 2 เมตร 2. อาคารใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ หากแหล่งน้ำนั้นกว้าง < 10 เมตร ต้องร่นจากเขตแหล่งน้ำน้อยกว่า 3 เมตร

สรุปสาระสำคัญ กฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566 มีสาระสำคัญ 3 ประการดังนี้ 1. ปรับปรุงเกณฑ์ “ที่พักไม่เป็นโรงแรม” เดิม: ไม่เกิน 4 ห้อง ผู้พักไม่เกิน 20 คน ใหม่: ไม่เกิน 8 ห้อง ผู้พักไม่เกิน 30 คน ผู้ประกอบการต้อง แจ้งนายทะเบียนโรงแรม → ตรวจสอบสถานที่ →หากผ่านเกณฑ์จะได้รับหนังสือรับแจ้ง หากยกเลิกการให้บริการ ต้องแจ้งนายทะเบียนด้วย 2. ปรับปรุงประเภทโรงแรม เดิม ประเภท 1 คือห้องพักอย่างเดียว ประเภท 2 คือห้องพัก + ห้องอาหาร มีข้อจำกัดเรื่องจำนวนห้อง (ไม่เกิน 50 ห้อง) ใหม่ โรงแรมประเภท 1 คือห้องพักอย่างเดียว ไม่จำกัดจำนวนห้อง (ไม่ติดล็อก 50

เอกสารสิทธิ์ที่ใช้ในการยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคารได้ มีดังนี้ ในการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร จำเป็นต้องแนบเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินที่ชัดเจน เช่น สำเนาโฉนดที่ดิน, น.ส. 3, น.ส. 3ก, ส.ค. 1 หรือหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดินหากเป็นผู้เช่า ซึ่งเอกสารเหล่านี้เป็นหลักฐานยืนยันความถูกต้องและสิทธิในการใช้ที่ดินนั้นสำหรับการก่อสร้าง โฉนดที่ดิน(น.ส.4) เป็นเอกสารสิทธิที่แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินอย่างสมบูรณ์และชัดเจนที่สุด น.ส. 3 เป็นเอกสารสิทธิแสดงการครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย น.ส. 3 ก เป็นเอกสารสิทธิแสดงการครอบครองที่ดินในส่วนที่ยังไม่ได้ออกโฉนด ส.ค. 1 เป็นเอกสารสิทธิแสดงการครอบครองที่ดินของรัฐ หนังสือสัญญาเช่า ในกรณีที่ผู้ขออนุญาตไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน แต่เช่าที่ดินอยู่ จะต้องมีหนังสือสัญญาเช่าที่ระบุสิทธิในการก่อสร้างอาคารอย่างชัดเจน พร้อมทั้งหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดิน ขั้นตอนการยื่นขออนุญาตก่อสร้างบ้าน ยื่นคำร้องที่สำนักงานเขตหรือหน่วยงานท้องถิ่น  ขึ้นอยู่กับพื้นที่ที่ตั้งของบ้าน เช่น กรุงเทพมหานคร เทศบาล หรือสำนักงานท้องถิ่นในจังหวัดอื่น ๆ ตรวจสอบแบบแปลนก่อสร้าง  เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบแบบแปลนเพื่อให้แน่ใจว่าอาคารสอดคล้องกับกฎหมายผังเมืองและข้อบังคับด้านความปลอดภัย แก้ไขแบบแปลนในกรณีไม่ผ่าน  หากมีข้อขัดแย้งหรือไม่ตรงตามกฎหมาย จำเป็นต้องแก้ไขและยื่นขอใหม่จนกว่าจะได้รับอนุญาต ดำเนินการก่อสร้าง เมื่อได้รับใบอนุญาตแล้ว จึงสามารถเริ่มการก่อสร้างได้ โดยควรมีการเก็บสำเนาใบอนุญาตให้ครบถ้วน ระหว่างการก่อสร้าง ควรปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อไม่ให้เกิดปัญหากับเพื่อนบ้านหรือชุมชน เช่น การควบคุมเสียงและความปลอดภัยในการก่อสร้าง หลักฐานที่ต้องเตรียมในการยื่นขออนุญาต แบบคำขออนุญาตก่อสร้าง (แบบ ข.1) แบบแปลนบ้าน  ต้องได้รับการรับรองจากสถาปนิกและวิศวกรหากพื้นที่เกินกำหนด หนังสือรับรองการออกแบบและควบคุมงานก่อสร้าง เอกสารแสดงสิทธิในที่ดิน 

อพาร์ทเม้นท์ (Apartment) คือ ตึกหรืออาคารที่พักอาศัยที่เจ้าของอพาร์ทเม้นท์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้งอาคาร ส่วนผู้อาศัยมีสิทธิ์เพียงแค่เช่าพักเท่านั้น โดยผู้เช่าอาศัยต้องปฏิบัติตามกฏระเบียบที่อพาร์ทเม้นท์กำหนดไว้โดยจะเปิดให้เช่าบริการเป็นรายเดือน หอพัก (dormitory) คือ สถานที่หรือที่พักอาศัยให้เช่าที่มีนักศึกษาที่มีอายุไม่เกิน 25 ปี และไม่สูงกว่าระดับปริญญาตรีเข้าพัก มีการแบ่งแยกชายหญิง ส่วนถ้าเป็นหอพักนอก ผู้พักส่วนใหญ่เป็นคนทำงานแล้ว อาจไม่ต้องจดทะเบียนแยกหญิงชายก็ได้ ความแตกต่างระหว่าง อพาร์ทเม้นท์ และ หอพัก อพาร์ทเม้นท์และหอพักแม้จะเป็นสถานที่พักอาศัยให้เช่า แต่มีความแตกต่างกันในหลายด้านดังนี้ ขนาดและพื้นที่ใช้สอย อพาร์ทเม้นท์มักมีพื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า เช่น ห้องนอนที่แยกจากห้องนั่งเล่นและห้องครัว รวมถึงมีพื้นที่ส่วนกลางที่ใช้ร่วมกัน ซึ่งทำให้อพาร์ทเม้นท์มีบรรยากาศเหมือนบ้านมากขึ้น หอพักมักจะมีพื้นที่ใช้สอยที่น้อยกว่า เช่น ห้องนอนรวม และพื้นที่ส่วนกลางที่ใช้ร่วมกัน เช่น ห้องน้ำ ห้องรับแขก เป็นต้น ค่าใช้จ่าย ค่าเช่าของอพาร์ทเม้นท์มักจะมีราคาสูงกว่า เนื่องจากมีความสะดวกสบายและความเป็นส่วนตัวที่มากกว่า รวมถึงอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าอินเทอร์เน็ตที่แยกจ่ายต่างหาก หอพักมักจะมีค่าเช่าที่ถูกกว่า และอาจรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดไว้ในค่าเช่า เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าอินเทอร์เน็ต ความเหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมาย หอพักมักจะเหมาะสำหรับนักเรียนหรือนักศึกษาที่ต้องการอยู่ใกล้สถานศึกษาและมีค่าเช่าที่เหมาะสม อพาร์ทเม้นท์เหมาะสำหรับบุคคลที่ต้องการความเป็นส่วนตัวและความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตประจำวัน เช่น ผู้ที่ทำงานประจำหรือครอบครัวขนาดเล็ก