1. FAR (Floor Area Ratio)
FAR คือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นของอาคารต่อพื้นที่ดินที่ใช้ก่อสร้าง มีสูตรคำนวณดังนี้
- พื้นที่อาคารรวมทุกชั้น = พื้นที่ดิน x ค่า FAR
- เช่น ถ้ามีที่ดินขนาด 1,000 ตารางเมตร และค่า FAR กำหนดเป็น 10 จะสามารถก่อสร้างอาคารที่มีพื้นที่รวมทุกชั้นของอาคารทุกหลังได้ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร
2. OSR (Open Space Ratio)
OSR คืออัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม โดยใช้สูตรคำนวณดังนี้
-
- พื้นที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุม = (พื้นที่อาคารรวม x ค่า OSR) / 100
- ตัวอย่างเช่น ถ้าพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นมี 4,800 ตารางเมตร และค่า OSR กำหนดเป็น 10 จะต้องมีพื้นที่เปิดโล่ง 480 ตารางเมตร ที่ต้องไม่มีส่วนปกคลุมของอาคาร
หลักการคือ
- พื้นที่ที่มีค่า FAR สูง เช่น พื้นที่พานิชยกรรม (มักกำหนดไว้เป็น สีแดง สีส้ม สีน้ำตาล) จะสามารถสร้างอาคารได้ขนาดใหญ่กว่า และมีพื้นที่เปิดโล่งบนที่ดินน้อยกว่าเมื่อเทียบกับพื้นที่สีเขียวที่ใช้เพื่อการเกษตรกรรมเป็นส่วนใหญ่
- การกำหนดค่า FAR และ OSR ในแต่ละพื้นที่จะขึ้นอยู่กับประเภทการใช้ที่ดินและสีผังเมืองที่กำหนด โดยกฎหมายผังเมืองจะมีข้อกำหนดเพื่อควบคุมการขยายตัวของเมืองและการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างยั่งยืน
- เนื่องจากค่า FAR กำหนดขอบเขตและข้อจำกัดในการก่อสร้างอาคาร ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงต่อการออกแบบและความสามารถในการทำกำไรของโครงการอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นเราจำเป็นต้องตรวจสอบกฎหมายผังเมืองก่อนพัฒนาโครงการอสังหาฯ โดยต้องมีการวิเคราะห์ศักยภาพที่ดิน ทำ Feasibility study อย่างรอบคอบ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดบนที่ดิน
