บทความอสังหาฯ

ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน การจัดสรรที่ดิน คือกระบวนการแบ่งพื้นที่ดินผืนใหญ่ให้ออกเป็นแปลงย่อย ๆ เพื่อขายให้กับผู้ซื้อรายต่าง ๆ หรือเพื่อการพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยเช่นหมู่บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม ทาวน์โฮม หรือพื้นที่พาณิชยกรรมอื่น ๆ การจัดสรรที่ดินมีจุดประสงค์เพื่อทำให้การพัฒนาและการใช้ประโยชน์จากที่ดินเป็นไปอย่างมีระเบียบและถูกต้องตามกฎหมาย ทั้งยังช่วยส่งเสริมคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมภายในพื้นที่อีกด้วย ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน “การจัดสรรที่ดิน” หมายถึงการจำหน่ายที่ดินซึ่งถูกแบ่งเป็นแปลงย่อย โดยจำนวนแปลงย่อยรวมกันต้องมีตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดกัน และต้องได้รับค่าตอบแทนหรือผลประโยชน์จากการจำหน่ายนั้น นอกจากนี้ หากมีการแบ่งแปลงย่อยไม่ถึง 10 แปลง แต่ภายใน 3 ปี มีการแบ่งแปลงเพิ่มเติมจนรวมกันได้ 10 แปลงหรือมากกว่า กฎหมายก็ถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ซึ่งหมายความว่าโฉนดที่ดินที่เคยแบ่งแยกไปแล้ว หากต้องการแบ่งเพิ่มต้องรอ 3 ปีนับจากวันที่แบ่งแยกครั้งสุดท้าย สำหรับการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย ต้องมีการจัดเตรียมระบบสาธารณูปโภคที่จำเป็น เช่น ถนน น้ำ และไฟฟ้า ที่เข้าถึงพื้นที่ทุกแปลง รวมถึงต้องจัดสรรพื้นที่ส่วนกลางไม่น้อยกว่า 5% ของพื้นที่ขายทั้งหมด ในกรณีที่เป็นโครงการจัดสรรขนาดใหญ่ (มากกว่า 500 แปลงหรือพื้นที่เกิน 100 ไร่) จะต้องมีพื้นที่สำหรับสร้างโรงเรียนอนุบาลขนาดไม่ต่ำกว่า 200 ตารางวา […]

การออกแบบและก่อสร้างอาคาร ไม่เพียงแต่ต้องคำนึงถึงความสวยงามและการใช้งานที่มีประสิทธิภาพ แต่ยังต้องสอดคล้องกับกฎหมายและข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง ซึ่งมีเป้าหมายหลักเพื่อความปลอดภัยและคุณภาพชีวิตที่ดีของผู้อยู่อาศัย โดยเฉพาะเรื่องของระยะร่นที่เป็นปัจจัยสำคัญในการออกแบบอาคาร วันนี้ทีมงานของเราได้รวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับระยะร่นของอาคารต่างๆ ที่เจ้าของโครงการและนักออกแบบควรรู้ เพื่อให้การก่อสร้างเป็นไปตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด คำจำกัดความของอาคารแต่ละประเภท “บ้านแฝด” หมายถึง อาคารที่ ใช้เป็นที่อยู่อาศัยและสร้างติดต่อกันสองบ้าน มีผนังแบ่งอาคารเป็นบ้าน มีที่ว่างระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารด้านหน้า ด้านหลังและด้านข้างของแต่ละบ้าน และมีทางเข้าออกของแต่ละบ้านแยกจากกันเป็นสัดส่วน “บ้านแถว” หมายถึง ห้องแถวหรือตึกแถวที่ ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารแต่ละคูหา และมีความสูงไม่เกินสามชั้น   “ห้องแถว” หรือตึกแถวหมายถึง อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่ แต่ถ้าใช้วัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่กฎหมายจะเรียกเป็น “ตึกแถว” ให้สังเกตว่า อาคารจะถือเป็น “บ้านแถว” ได้นั้นก็ต่อเมื่อต้องใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีความสูงไม่เกินสามชั้น โดยมีที่ว่างทั้งด้านหน้าและด้านหลัง ถ้าไม่เข้าเกณฑ์ก็จะถือเป็น “ตึกแถว” หรือ “ห้องแถว” จะเรียกเป็น “บ้านแถว” ไม่ได้ (ที่ต้องเรียกให้ถูกต้องเพราะกฎหมายควบคุมเรื่องระยะร่นแตกต่างกัน) ทั้งบ้านแถว ตึกแถวและห้องแถว กฎหมายกำหนดห้ามไม่ให้สร้างติดต่อกันเกิน 10 คูหาหรือเกิน 40 เมตรในหนึ่งชุดอาคาร หมายของ ที่ว่าง คือ  พื้นที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุม และมีระดับที่สูงไม่เกิน 1.2 เมตร จากพื้นดิน ระยะร่น คือระยะที่วัดจากจุดที่กำหนดควบคุม วัดระยะไปถึงแนวอาคาร ระยะร่นและที่ว่างโดยรอบของอาคารแต่ละประเภทมีดังนี้ ถ้าด้านหน้าไม่ติดริมถนนสาธารณะ ต้องมี ที่ว่าง

ระยะห่างระหว่างอาคารในที่ดินเจ้าของเดียวกัน จะต้องเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งระยะห่างระหว่างตัวบ้านจะเป็นเท่าใดนั้นให้พิจารณาจากเงื่อนไขดังนี้ ความสูงของอาคาร ผนังอาคาร (เป็นผนังทึบ หรือมีช่องเปิด) โดยทั้ง 2 กรณีสามารถแบ่งได้เป็น 3 รูปแบบดังนี้ 1.ผนังอาคารทั้งสองมีช่องเปิด ช่องแสง หรือระเบียงทั้งคู่ ผนังของอาคารด้านที่มี ช่องเปิด ช่องแสง หรือ ระเบียงของอาคาร ต้องมีระยะห่างจากผนังของอาคารอื่นด้านที่มี ช่องเปิด ช่องแสง หรือระเบียงของอาคาร ดังต่อไปนี้ (ก) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ไม่น้อยกว่า 4 เมตร (ข) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ไม่น้อยกว่า 5 เมตร (ค) อาคารที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังหรือระเบียงของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ไม่น้อยกว่า