Author name: admin

กลยุทธการลงทุนในที่ดินเปล่า       การลงทุนในที่ดินเปล่าเป็นหนึ่งในทางเลือกที่น่าสนใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำและให้ผลตอบแทนในระยะยาว ราคาของที่ดินมักจะค่อยๆ ปรับตัวขึ้นเรื่อยๆ หากดำเนินการวางแผนอย่างเหมาะสม การทำ Feasibility Study หรือศึกษาความเป็นไปได้โครงการ เป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น โดยการศึกษาเหล่านี้จะช่วยให้เข้าใจถึงศักยภาพของที่ดินที่จะพัฒนา ทำให้สามารถประเมินความเสี่ยงและโอกาสได้อย่างชัดเจน 1. ซื้อและครอบครอง (Buy and Hold)       กลยุทธ์นี้เป็นการซื้อที่ดินแล้วถือครองไว้ในระยะยาว เพื่อรอให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นตามการขยายตัวของเมือง ซึ่งมักจะใช้เวลาหลายปี ผู้ที่ลงทุนในกลยุทธ์นี้สามารถหารายได้เสริมระหว่างรอโดยการปล่อยเช่าที่ดิน เช่น ให้เช่าเปิดร้านสะดวกซื้อ ทำที่จอดรถ หรือทำการเกษตร โดยรายได้จากการปล่อยเช่าสามารถช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายและภาษีในช่วงที่รอขาย       นักลงทุนที่เลือกใช้กลยุทธ์นี้ควรเลือกซื้อที่ดินในทำเลที่มีแนวโน้มว่าราคาจะปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต เช่น ทำเลที่มีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ การก่อสร้างระบบขนส่งมวลชน หรือการขยายเส้นทางคมนาคมใหม่ๆ นอกจากนี้ ควรเลือกซื้อที่ดินในราคาที่ใกล้เคียงหรือถูกกว่าราคาประเมิน เพื่อเพิ่มโอกาสในการทำกำไร 2. ซื้อแปลงใหญ่แล้วแบ่งขายเป็นแปลงย่อยเพื่อทำกำไร (Divide and Profit)       กลยุทธ์นี้เหมาะสำหรับนักลงทุนที่มีทุนมาก โดยการซื้อที่ดินแปลงใหญ่ที่ราคาต่อตารางวาถูกกว่า แล้วทำการแบ่งขายเป็นแปลงย่อย

1. โฉนดที่ดิน นส.4 (ครุฑแดง)       เป็นโฉนดทั่วๆไป ที่เรารู้จักกันดี เป็นเอกสารสิทธิ์ที่มีตรา ครุฑสีแดง สามารถซื้อขาย จำนอง เปลี่ยนมือได้ตลอดเวลา เป็นโฉนดที่ให้กรรมสิทธิ์แก่เจ้าของเต็มที่ ข้อดี เป็นเอกสารสิทธิ์เต็มรูปแบบที่ให้กรรมสิทธิ์แก่เจ้าของที่ดินอย่างชัดเจน สามารถซื้อขาย จำนอง หรือเปลี่ยนมือได้ตลอดเวลา ไม่ต้องมีข้อจำกัดทางกฎหมายในการทำธุรกรรม ข้อเสีย ไม่มีข้อเสียที่ชัดเจน เนื่องจากเป็นโฉนดที่ให้สิทธิ์สูงสุด 2. นส.3 ก (ครุฑเขียว)       เป็นหนังสือแสดงสิทธิ์การครอบครอง ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน สัญลักษณ์รูป ครุฑเขียว โดย นส.3 ก สามารถซื้อขาย จำนองได้ โดยโอนสิทธิ์ครอบครองให้แก่ผู้อื่น และยังสามารถทำเรื่องเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดิน (นส.4) ได้อีกด้วย ข้อดี สามารถซื้อขาย จำนอง หรือเปลี่ยนมือได้เช่นเดียวกับ นส.4 สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดิน (นส.4) ได้เมื่อทำตามขั้นตอนที่กำหนด ข้อเสีย ไม่มีกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบเช่น นส.4

ภาระจำยอมคืออะไร       ภาระจำยอม เป็นทรัพยสิทธิประเภทหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ โดยมีลักษณะเป็นการตัดทอนสิทธิของเจ้าของทรัพย์สิน เช่น ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง เพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่น ภาระนี้ทำให้เจ้าของที่ดินต้องยอมรับเงื่อนไขบางประการที่ส่งผลต่ออำนาจในการใช้กรรมสิทธิ์ของเขาเอง อสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับภาระจำยอม สามยทรัพย์ คือ อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับประโยชน์จากภาระจำยอม ภารยทรัพย์ คือ อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องยอมรับภาระจำยอม ตัวอย่างของภาระจำยอมอาจรวมถึงการอนุญาตให้มีทางเดินผ่านที่ดินของตน, ยอมให้ชายคาหรือหน้าต่างของบ้านอื่นยื่นเข้ามาในที่ดิน หรือยอมที่จะไม่สร้างอาคารที่จะบังแสงสว่างหรือทางลมให้กับที่ดินข้างเคียง ขอบคุณภาพจาก sarutlawyer.com สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับภาระจำยอม เจ้าของภารยทรัพย์ ต้องไม่ทำการใด ๆ ที่จะลดทอนประโยชน์แห่งภาระจำยอม เจ้าของสามยทรัพย์ ไม่มีสิทธิในการเปลี่ยนแปลงภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์โดยทำให้ภารยทรัพย์ได้รับภาระเพิ่มเติม เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการรักษาและใช้ภาระจำยอม โดยทำให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์น้อยที่สุด หากมีการเปลี่ยนแปลงความต้องการของเจ้าของสามยทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงนี้ต้องไม่ก่อให้เกิดภาระเพิ่มเติมแก่ภารยทรัพย์ เจ้าของภารยทรัพย์อาจขอเปลี่ยนแปลงตำแหน่งของภาระจำยอมได้ แต่ต้องไม่ทำให้ความสะดวกของสามยทรัพย์ลดลง วิธีการได้มาซึ่งภาระจำยอม หากต้องการภาระจำยอมในที่ดิน เช่น เมื่อที่ดินของคุณไม่มีทางเข้า-ออกสู่ถนนสาธารณะ มีสองวิธีหลักในการได้ภาระจำยอม การตกลงกับเจ้าของที่ดินข้างเคียงเพื่อทำข้อตกลงภาระจำยอม (ได้มาผ่านนิติกรรม) การใช้ที่ดินข้างเคียงเป็นภาระจำยอมติดต่อกัน 10 ปี (ได้มาผ่านอายุความ) การสิ้นสุดของภาระจำยอม ภาระจำยอมจะสิ้นสุดลงในกรณีต่อไปนี้ ภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์ถูกทำลายทั้งหมด ภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็นเจ้าของคนเดียวกัน ภาระจำยอมไม่ได้ใช้งานต่อเนื่องกันเป็นเวลา 10 ปี ภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ ที่มา :https://www.checkraka.com

แนวโน้มการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (ปี 2567-2569) คาดว่าธุรกิจที่อยู่อาศัยจะเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยได้รับแรงหนุนจากการฟื้นตัวของกำลังซื้อผู้บริโภค ตามทิศทางเศรษฐกิจที่เติบโตระดับ 3-4% ต่อปี โครงการลงทุนต่อเนื่องของภาครัฐโดยเฉพาะโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม เช่น การขยายเส้นทางรถไฟฟ้า จะกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าและพื้นที่ที่รถไฟฟ้าเข้าถึง การเติบโตของภาคท่องเที่ยว ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อของชาวต่างชาติ ทั้งเพื่อลงทุนและเป็นบ้านหลังที่สอง การเข้ามาลงทุนหรือทำงานในไทยของชาวต่างชาติ (Expatriates) ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ปัจจัยท้าทายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนการเงินที่ปรับขึ้นตามทิศทางอัตราดอกเบี้ยในประเทศ ภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังคงสูงต่อเนื่อง ทำให้ผู้บริโภคระมัดระวังการก่อหนี้ในระยะยาว การเพิ่มความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการขยายสินเชื่อ อุปทานเหลือขายที่สะสมสูงในบางพื้นที่ ทำให้การกำหนดราคาขายอาจทำได้จำกัด แนวโน้มยอดขายที่อยู่อาศัย วิจัยกรุงศรีประเมินว่ายอดขายที่อยู่อาศัยจะทยอยฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปที่ระดับ 2-3% ต่อปี ยูนิตเปิดขายใหม่จะเพิ่มขึ้นในระดับ 3-4% ต่อปี แต่ยังคงต่ำกว่าระดับเฉลี่ยในช่วงปี 2560-2562 ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการจากผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีฐานเงินทุนแข็งแกร่ง แนวโน้มการพัฒนาโครงการใหม่ ผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับการพัฒนาบ้านแนวราบที่รองรับลูกค้าระดับกลางบน-บน และเป็นโครงการที่มีจำนวนยูนิตไม่มาก โครงการแนวสูงจะขยายตัวตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าซึ่งรวมถึงส่วนต่อขยาย โดยมุ่งเน้นการเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อจูงใจผู้ซื้อ เช่น การใช้พลังงานสะอาด การติดตั้ง EV Charger และโซลาร์เซลล์ ข้อสรุปสำคัญ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล คาดว่าจะมีการฟื้นตัวอย่างช้าๆ โดยได้รับอานิสงส์จากปัจจัยสนับสนุนหลายด้านทั้งภายในและภายนอกประเทศ แต่ก็มีปัจจัยเสี่ยงจากภาระหนี้สินและต้นทุนการเงินที่สูงขึ้น การเปิดตัวโครงการใหม่ จะเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ

อพาร์ทเม้นท์ (Apartment) คือ ตึกหรืออาคารที่พักอาศัยที่เจ้าของอพาร์ทเม้นท์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้งอาคาร ส่วนผู้อาศัยมีสิทธิ์เพียงแค่เช่าพักเท่านั้น โดยผู้เช่าอาศัยต้องปฏิบัติตามกฏระเบียบที่อพาร์ทเม้นท์กำหนดไว้โดยจะเปิดให้เช่าบริการเป็นรายเดือน หอพัก (dormitory) คือ สถานที่หรือที่พักอาศัยให้เช่าที่มีนักศึกษาที่มีอายุไม่เกิน 25 ปี และไม่สูงกว่าระดับปริญญาตรีเข้าพัก มีการแบ่งแยกชายหญิง ส่วนถ้าเป็นหอพักนอก ผู้พักส่วนใหญ่เป็นคนทำงานแล้ว อาจไม่ต้องจดทะเบียนแยกหญิงชายก็ได้ ความแตกต่างระหว่าง อพาร์ทเม้นท์ และ หอพัก อพาร์ทเม้นท์และหอพักแม้จะเป็นสถานที่พักอาศัยให้เช่า แต่มีความแตกต่างกันในหลายด้านดังนี้ ขนาดและพื้นที่ใช้สอย อพาร์ทเม้นท์มักมีพื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า เช่น ห้องนอนที่แยกจากห้องนั่งเล่นและห้องครัว รวมถึงมีพื้นที่ส่วนกลางที่ใช้ร่วมกัน ซึ่งทำให้อพาร์ทเม้นท์มีบรรยากาศเหมือนบ้านมากขึ้น หอพักมักจะมีพื้นที่ใช้สอยที่น้อยกว่า เช่น ห้องนอนรวม และพื้นที่ส่วนกลางที่ใช้ร่วมกัน เช่น ห้องน้ำ ห้องรับแขก เป็นต้น ค่าใช้จ่าย ค่าเช่าของอพาร์ทเม้นท์มักจะมีราคาสูงกว่า เนื่องจากมีความสะดวกสบายและความเป็นส่วนตัวที่มากกว่า รวมถึงอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าอินเทอร์เน็ตที่แยกจ่ายต่างหาก หอพักมักจะมีค่าเช่าที่ถูกกว่า และอาจรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดไว้ในค่าเช่า เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าอินเทอร์เน็ต ความเหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมาย หอพักมักจะเหมาะสำหรับนักเรียนหรือนักศึกษาที่ต้องการอยู่ใกล้สถานศึกษาและมีค่าเช่าที่เหมาะสม อพาร์ทเม้นท์เหมาะสำหรับบุคคลที่ต้องการความเป็นส่วนตัวและความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตประจำวัน เช่น ผู้ที่ทำงานประจำหรือครอบครัวขนาดเล็ก

เกณฑ์การแบ่งดาวโรงแรม       การเลือกโรงแรมที่พักที่ตรงกับความต้องการนั้นเป็นสิ่งสำคัญสำหรับนักท่องเที่ยว ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของขนาดห้อง สิ่งอำนวยความสะดวก หรือการออกแบบตกแต่ง การแบ่งเกรดดาวโรงแรมจึงเข้ามามีบทบาทในการช่วยให้ผู้เข้าพัก สามารถตัดสินใจได้ง่ายขึ้น โดยเกณฑ์การแบ่งเกรดโรงแรมมีดังนี้ โรงแรม 1 ดาว เน้นความเรียบง่าย ตอบโจทย์ความต้องการพื้นฐาน ขนาดห้องพัก ต้องมีพื้นที่ไม่ต่ำกว่า 10 ตารางเมตรสิ่งอำนวยความสะดวก ครบครันตามความจำเป็น เช่น เตียงขนาด 3 ฟุต กระจกแต่งหน้า ถังขยะ และโต๊ะเก้าอี้ ส่วนในห้องน้ำมีผ้าเช็ดตัว กระดาษชำระ และอ่างล้างหน้าการออกแบบ เน้นความเรียบง่าย ไม่ต้องการการตกแต่งที่หรูหรา โรงแรม 1 ดาว เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการที่พักเรียบง่าย ราคาประหยัด แต่ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครันสำหรับการพักผ่อนในเวลาสั้นๆ โรงแรม 2 ดาว  เพิ่มความสะดวกสบายและขนาดห้องที่ใหญ่ขึ้น ขนาดห้องพัก พื้นที่ห้องไม่ต่ำกว่า 14 ตารางเมตรสิ่งอำนวยความสะดวก นอกจากจะมีสิ่งจำเป็นแล้ว ยังเพิ่มเติมโทรทัศน์ขนาด 14 นิ้วขึ้นไป น้ำดื่ม และโทรศัพท์ในห้องพัก ห้องน้ำใช้ชักโครกและมีผ้าเช็ดตัวพร้อมกระดาษชำระการออกแบบ ถึงแม้จะไม่เน้นการตกแต่งที่หรูหรา แต่ต้องดูแลรักษาความสะอาดอยู่เสมอ โรงแรม 2 ดาว เหมาะกับนักท่องเที่ยวที่ต้องการพักผ่อนในบรรยากาศที่สะอาดสะอ้านและเพิ่มความสะดวกสบายยิ่งขึ้นในราคาที่เข้าถึงได้ โรงแรม