ทำไมการลงทุนอพาร์ตเมนต์จึงน่าสนใจ
ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ถือเป็นหนึ่งในโมเดลการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนที่มีที่ดินและต้องการต่อยอดสร้างรายได้ประจำทุกเดือน หรือผู้ประกอบการที่สนใจซื้อกิจการเดิมมาบริหารต่อ จุดแข็งสำคัญของธุรกิจนี้คือ กระแสเงินสดประจำ (Recurring Income) จากค่าเช่า และการถือครองสินทรัพย์ที่สามารถขายทำกำไรได้ในอนาคต
อย่างไรก็ตาม ตลาดอพาร์ตเมนต์ปัจจุบันเผชิญการแข่งขันรุนแรงจากคอนโดมิเนียมและโครงการที่อยู่อาศัยรูปแบบใหม่ อีกทั้งยังต้องเจอกับต้นทุนก่อสร้างและที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น การทำ Feasibility Study (การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ) จึงเป็นหัวใจสำคัญก่อนตัดสินใจลงทุน เพื่อวิเคราะห์ทั้งโอกาสและความเสี่ยงอย่างรอบด้าน
สถานการณ์ตลาดอพาร์ตเมนต์ในประเทศไทย
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การลงทุนด้านอพาร์ตเมนต์ชะลอตัวลงจากหลายปัจจัย เช่น ภาวะเศรษฐกิจ การแข่งขันจากคอนโดมิเนียม รวมถึงต้นทุนที่สูงขึ้น แต่ในบางพื้นที่ เช่น เชียงใหม่ หรือนิคมอุตสาหกรรมสำคัญ ๆ ยังมีความต้องการห้องเช่ามาก ส่งผลให้อัตราการออกใบอนุญาตก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ยังคงเติบโต
กรุงเทพฯ และปริมณฑล ตลาดใหญ่ที่สุด แต่เผชิญการแข่งขันสูง มีคอนโดปล่อยเช่าเป็นคู่แข่งโดยตรง
ภาคเหนือ (เชียงใหม่) ขยายตัวจากการเป็นศูนย์กลางการศึกษาและท่องเที่ยว
EEC (ระยอง ชลบุรี ฉะเชิงเทรา) ได้อานิสงส์จากนโยบายรัฐและการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน
Feasibility Study สำคัญอย่างไรต่อธุรกิจอพาร์ตเมนต์
การทำ Feasibility Study ไม่ได้มีแค่การดูว่าที่ดินตรงนี้สร้างอพาร์ตเมนต์ได้หรือไม่ แต่เป็นการ วิเคราะห์รอบด้าน ตั้งแต่ตลาด ทำเล การเงิน กฎหมาย ไปจนถึงการบริหารจัดการ เพื่อหาคำตอบว่า คุ้มค่าต่อการลงทุนหรือไม่ สิ่งที่ต้องวิเคราะห์ ได้แก่
ทำเลที่ตั้ง (Location Analysis) ใกล้แหล่งงาน มหาวิทยาลัย หรือระบบขนส่งมวลชน
กฎหมายและข้อบังคับ (Legal Feasibility) ผังเมือง การขออนุญาตก่อสร้าง ภาษี และกฎหมายสิ่งแวดล้อม
การศึกษาตลาด (Market Study) วิเคราะห์อุปสงค์-อุปทาน คู่แข่ง และกลุ่มเป้าหมาย
ต้นทุนและการเงิน (Financial Feasibility) ต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายการดำเนินงาน และระยะเวลาคืนทุน
ทำเลที่ตั้ง คือหัวใจของการพัฒนาอพาร์ตเมนต์
ทำเลที่ตั้ง ถือเป็นตัวกำหนดทั้งกลุ่มลูกค้า ระดับค่าเช่า และอัตราการเข้าพัก หากเลือกทำเลผิด แม้ลงทุนไปมากก็อาจไม่คืนทุน
ที่มา : rtaarchitects
ทำเลใกล้มหาวิทยาลัย- เหมาะกับกลุ่มนักศึกษา ห้องขนาดเล็ก ราคาปานกลาง
ทำเลใกล้นิคมอุตสาหกรรม- เจาะกลุ่มแรงงานและผู้บริหารชาวต่างชาติ
ทำเลใจกลางเมือง – เจาะกลุ่มคนทำงานออฟฟิศ และผู้เช่าระยะสั้น
นอกจากนี้ ยังต้องติดตามโครงการลงทุนของภาครัฐ เช่น การพัฒนา EEC หรือโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม เพราะสิ่งเหล่านี้จะสร้างดีมานด์ใหม่ ๆ ให้กับตลาดเช่า
กฎหมาย ภาษี และขั้นตอนการดำเนินโครงการ
การลงทุนอพาร์ตเมนต์ ต้องปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องอย่างเคร่งครัด เช่น
- กฎหมายผังเมือง ต้องตรวจสอบก่อนซื้อที่ดินว่าโซนนั้นสร้างอพาร์ตเมนต์ได้หรือไม่
- การขออนุญาตก่อสร้าง ต้องยื่นแบบแปลนที่ผ่านมาตรฐาน
- กฎหมายสิ่งแวดล้อม EIA หากมีห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไปต้องจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม
- ภาษี ผู้ประกอบการต้องเสียภาษีเงินได้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และภาษีมูลค่าเพิ่มจากบริการ
ที่มา : ธ.กสิกร
วิเคราะห์ต้นทุนและการเงิน จุดคุ้มทุนและผลตอบแทน
โดยทั่วไปแล้ว อพาร์ตเมนต์จะใช้เวลาคืนทุนตั้งแต่ 6 ปีขึ้นไป ขึ้นกับปัจจัย เช่น ค่าเช่าเฉลี่ย อัตราการเข้าพัก และการควบคุมค่าใช้จ่าย
ที่มา : ธ.กสิกร
ต้นทุนหลัก ราคาที่ดิน, ค่าก่อสร้าง, ตกแต่ง, ระบบความปลอดภัย
รายได้หลัก ค่าเช่าห้อง
รายได้เสริม ค่าน้ำ ค่าไฟ อินเทอร์เน็ต เครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ ตู้ขายสินค้า
การวางแผนทางการเงินที่แม่นยำจึงจำเป็น เพื่อป้องกันปัญหาสภาพคล่องระหว่างดำเนินธุรกิจ
กลยุทธ์สร้างความแตกต่างและการอยู่รอด
ในตลาดที่มีการแข่งขันสูง เจ้าของอพาร์ตเมนต์ควรสร้างความแตกต่าง เช่น
- การบำรุงรักษาอาคารให้น่าอยู่และสะอาด
- ออกแบบห้องพักให้ตรงไลฟ์สไตล์ เช่น ห้องสำหรับคนรุ่นใหม่หรือผู้สูงวัย
- เพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น Wi-Fi, ฟิตเนส, ระบบความปลอดภัยทันสมัย
- ทำกิจกรรมสร้างความสัมพันธ์กับผู้เช่า เช่น กลุ่ม Line communi
Feasibility Study คือกุญแจความสำเร็จของการลงทุนอพาร์ตเมนต์
ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ ยังคงเป็นโอกาสที่น่าสนใจในแวดวงอสังหาฯ แต่ผู้ลงทุนต้องปรับตัวให้ทันต่อการแข่งขัน ต้นทุน และกฎระเบียบที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ การทำ Feasibility Study อย่างรอบด้าน คือเครื่องมือสำคัญที่จะช่วยลดความเสี่ยง เพิ่มโอกาสคืนทุนเร็ว และสร้างความยั่งยืนให้กับการลงทุน
