หลายคนที่เริ่มสนใจลงทุนใน โครงการอสังหาริมทรัพย์ มักจะตั้งคำถามว่า “ควรเริ่มต้นจากตรงไหน?” บางคนรีบซื้อที่ดินก่อน เพราะกลัวราคาขึ้น บางคนเห็นทำเลดีเลยตัดสินใจก่อสร้างทันที โดยไม่ได้ผ่านขั้นตอนการวิเคราะห์ใด ๆ ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นคือโครงการอาจติดปัญหาขายไม่ออก ขาดทุน หรือแบกรับต้นทุนบานปลาย
โดยประสบการณ์ตรงจากผมในฐานะ ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหา และผู้ที่เคยลงมือพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรจริง พบว่า “หัวใจสำคัญ” ของความสำเร็จคือ การทำ Feasibility Study โครงการอสังหา หรือ “การศึกษาความเป็นไปได้” อย่างรอบด้าน ตั้งแต่การตรวจสอบกฎหมาย ศักยภาพที่ดิน การสำรวจตลาด จนถึงการออกแบบและขายจริง ซึ่งวันนี้ผมจะพามาจับมือทำทีละขั้นตอน ผ่านเคสจริงที่ผมเคยทำ ตั้งแต่ก่อนซื้อที่ดิน ก่อสร้าง เปิดขาย จนถึงการส่งมอบบ้านให้ลูกค้า
1. ตรวจสอบข้อกฎหมายในพื้นที่
ก่อนซื้อที่ดินทุกครั้งเราจำเป็นต้องตรวจสอบว่าพื้นที่ของเรานั้นมีข้อกำหนดด้านกฎหมายอย่างไรบ้าน ซึ่งแต่ละพื้นที่ก็จะแตกต่างกันไป โดยกฎหมายหลักๆที่จะตรวจสอบก่อนคือ
- กฎหมายกำหนดบริเวณห้ามสร้างอาคาร โดยตรวจเช็คจากหน่วยงานราชการที่รับผิดชอบในพื้นที่นั้นๆ เช่น อบต หรือ สำนักงานป่าไม้ เบื้องต้นสามารถตรจสอบข้อมูลจากอินเตอร์เน็ตเพื่อเช็คแนวเบื้องต้นก่อนก็ได้
- กฎหมายผังเมืองกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินแต่ละประเภท โดยเช็คว่าพื้นที่ดินของเรานั้นตั้งอยู่ในพื้นที่สีอะไร สามารถพัฒนาเป็นโครงการหมู่บ้านได้ไหม ส่วนใหญ่แล้วสีที่สามารถพัฒนาได้จะเป็นโซนสีเหลือง หรือแดง แต่บางที่สีเขียวก็สามารถทำได้เช่นกัน ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดในแต่ละพื้นที่ด้วย
- กฎหมายแนวเวนคืน เขตอนุรักษ์ป่าไม้ต่างๆ เหล่านี้จำเป็นต้องเช็คเพื่อ
2. ตรวจสอบด้านกายภาพที่ดิน
เป็นขั้นตอนที่ต้องลงไปดูที่ดินจริงๆก่อนทำการซื้อที่ดิน โดยตรวจเช็คสภาพแวดล้อมโดยรอบ ว่าเหมาะแก่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหรือไมดังนี้
- ตรวจสอบถนนหน้าโครงการเป็นถนนสาธารณะหรือไม่ ความกว้างถนนกี่เมตร โดยหารพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร ก็ไม่ควรน้อยกว่า 6 เมตร สภาพถนนเรียบร้อยเหมาะแก่การอยู่อาศัยหรือไม่ เป็นต้น
2. ตรวจสอบรูปแปลงที่ดินว่ามีรูปร่างเหมาะสมแก่การนำมาวางผังหรือไม่ บางแปลงเป็นหลายหยัก หรือรูปร่างไม่สวย ไม่เหมาะแก่การนำมาออกแบบผังโครงการ เราก็ไม่ควรซื้อ เพราะจะทำให้การออกแบบผังโครงการทำได้ยาก และไม่มีประสิทธิภาพในการแบ่งขายอีกด้วย
3. ตรวจสอบระบบสาธารณูปโภคหน้าที่ดินโครงการ เช่น
- มีระบบน้ำประปาผ่านหน้าแปลงที่ดินหรือไม่ หากไม่มีเราต้องขยายเขตอีกไกลไหม
- มีระบบไฟฟ้าผ่านหรือไม่ เป็นไฟชนิดกี่เฟส
- ระบบท่อระบายน้ำต่างๆมีผ่านหน้าที่ดินหรือไม่
สิ่งต่างๆเหล่านี้ ล้วนเป็นสิ่งที่จำเป็นต้องตรวจสอบก่อนซื้อที่ดิน เพราะหากไม่มีระบบสาธารณูปโภคผ่านหน้าที่ดิน หรืออยู่ไกลมากๆ เราต้องเสียเงินค่าใช้จ่ายเพื่อจัดทำเป็นเงินหลายบาท แม้ว่าที่ดินจะราคาถูกแต่หากเราทำระบบเหล่านี้เองก็เป็นต้นทุนที่เพิ่มขึ้นมาเยอะมากๆ
4. ตรวจเช็คสภาพแวดล้อมรอบข้างที่ดิน เหมาะแก่การอยู่อาศัยหรือไม่ เช่นรอบข้างมีโรงงานที่ส่งกลิ่น ส่งเสียงดังรบกวนหรือไม่ หรือ รอบข้างเป็นบ่อขยะ ส่งกลิ่นเหม็นหรือไม่ ซึ่งสภาพแวดล้อมเหล่านี้จะส่งผลต่อผู้อยู่อาศัยในโครงการได้
5. ตรวจเช็คว่าที่ดินที่จะซื้อต้องถมไหม ถ้าถมต้องใช้เงินเป็นจำนวนเท่าใด เพื่อจะได้คำนวณก่อนว่า ต้นทุนที่ดินเมื่อรวมค่าถมแล้วเป็นเท่าใด หากยิ่งลึกก็มีค่าใช้จ่ายมากขึ้นตามมาด้วย
3. สำรวจตลาดและโครงการคู่แข่งโดยรอบ
ขั้นตอนถัดมา เราจะมาทำการสำรวจตลาดอสังหาโดยรอบ เพื่อหาความต้องการของลูกค้า กำหนดกลุ่มเป้าหมาย กำลังซื้อ และกำหนดขนาดบ้าน กำหนดราคาขาย และ function ต่างๆ โดยเราจะเก็บข้อมูลโครงการคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียง โดยการที่เราจะปักหมุดโครงการที่จะไปสำรวจก่อน โดยคัดเลือกเฉพาะโครงการที่อยู่ในรัศมีใกล้เคียง มีขนาดที่ดินที่ใกล้เคียงกัน และมีรูปแบบคล้ายๆกัน
รูปแบบโครงการ , ขนาดที่ดิน,ขนาดบ้าน Function กี่ห้องนอน กี่ห้องน้ำ ,ส่วนกลาง สาธารณูปโภค สิ่งอำนวจความสะดวกต่างๆ ,ราคาขาย,ยอดขาย เพื่อดูว่าแต่ละเดือนขายไปแล้วกี่หน่วย เหลือกี่หน่วย เป็นต้น ตลอดจนกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาซื้อบ้านในโครงการต่างๆเป็นใคร มีรายได้ กำลังซื้อเท่าไหร่ เพื่อที่เราจะได้ออกแบบโครงการได้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายนั่นเอง
จากนั้นเราจะนำข้อมูลของโครงการทั้งหมดมาวิเคราะห์เพื่อดูว่าโครงการไหนขายดี ไม่ดี ราคาขายที่เหมาะสม กำลังซื้อและกลุ่มลูกค้าเป็นกลุ่มไหน มีความต้องการมากน้อยเพียงใด และหากเราจะพัฒนาควรพัฒนาไปที่รูปแบบไหน ราคาขาย และ ขนาดบ้านและที่ดินควรเป็นเท่าไหร่จึงจะเหมาะสมและแข่งขันได้ ในที่นี้เราจะกำหนด Positioning เพื่อหาช่องว่างตลาดและพัฒนาโครงการไปสู่จุดที่สามารถแข่งขันได้ เป็นต้น
4.คำนวณผลตอบแทนการลงทุน
- ต้นทุนโครงการ
- ค่าที่ดิน
- ค่าก่อสร้างบ้าน และรั้วรอบบ้าน
- ค่าพัฒนาสาธารณูปโภค ถนน ประปา ไฟฟ้า
- ค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่นภาษี ค่าทำเนียม ค่าจ้างพนักงานต่างๆ
- รายรับโครงการ ที่ได้มาจากการขายบ้านและที่ดิน
- กำไรโครการ หักลบรายรับและรายจ่ายต่างๆออกแล้วจะเหลือเป็นกำไร ซึ่งกำไรที่เหมาะสมควรอยู่ระหว่าง 20 – 30% หรือแล้วแต่ขนาดโครงการ และกลยุทธของแต่ละบริษัทด้วย
5.ขั้นตอนออกแบบโครงการ
เมื่อวิเคราะห์ตลาดและคำนวณต้นทุนต่างๆแล้ว เราก็มาถึงขั้นตอนออกแบบพัฒนาโครงการตามข้อมูลที่เราได้มาจากการสำรวจตลาด ซึ่งเราก็จะมีข้อมูลด้านต่างๆครบ ทั้งขนาดที่ดินที่จะแบ่งแปลง ขนาดบ้าน พื้นที่ห้องต่างๆ ความกว้างถนนโครงการ รูปแบบอาคารและราคาขาย
ขั้นแรกเราก็จะมาแบ่งแปลงที่ดินให้ได้พื้นที่ที่เหมาะสมกับความต้องการในย่านนั้นๆ โดยการแบ่งแปลงที่ดินนี้ต้งเอาข้อมูลจากฎหมายมาประกอบกันด้วย เช่น กฎหมายกำหนด หากเป็นบ้านเดี่ยว เนื้อที่ต้องไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา หน้ากว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร เป็นต้น บ้านแฝดพื้นที่ไม่น้อยกว่า 35 ตารางวา หน้ากว้างแปลงที่ดินไม่น้อยกว่า 8 เมตร เป็นต้นซึ่งกฎหมายจัดสรรก็จะกำหนดขนาดที่ดิน ขนาดถนนไว้แล้ว เราต้องมาดูกฎหมายและออกแบบให้สอดคล้องกับกฎหมายนั่นเอง
ต่อไปเราจะมาออกแบบตัวบ้านกันนะครับ ตัวบ้านเราก็จะใช้ข้อมูลตามที่ได้ไปสำรวจมาเช่น เราจะออกแบบให้บ้านมี 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ จอดรถได้ 2 คัน พื้นที่ใช้สอย 120 ตารางเมตร เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของกลุ่มลูกค้า และสามารถแข่งขันกับโครงการรอบข้างได้ เป็นต้อน โดยอาจออกแบบให้แตกต่าง หรือ ให้บางอย่างที่มากกว่าโครงการในบริเวณนั้น เพื่อจะได้แข่งขันได้ เช่นอาจเพิ่มห้องนอนเป็น 4 ห้อง หรืออาจแถมการปูกระเบื้องโรงจอดรถให้ลูกค้า ก็เป็นอีกอย่างที่สามารถนำมาปรับใช้ได้
ในการออกแบบบ้านนั้น เราอาจทำ 2-3 แบบเช่น แบบ3 ห้องนอน และแบบ 4 ห้องนอน ที่ใหญ่ขึ้นและขายราคาแพงขึ้น หรืออาจทำแบบเล็ก 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำด้วย เพื่อจับกลุ่มลูกค้าได้กว้างขึ้นนั่นเอง ซึ่งการจะทำกี่แบบนั้น ก็ขึ้นอยู่กับกลุ่มลูกค้าและข้อมูลจากการสำรวจตลาดในบริเวณนั้นด้วย
ก่อนออกแบบเราก็จะทำการเทสดิน (Soil Test) โดยเจาะสำรวจชั้นดินแต่ละชั้น และนำมาเป็นข้อมูลประกอบการออกแบบฐานรากตัวบ้าน เช่น หากจะใช้เสาเข็ม ควรเป็นเขมประเภทใด ความยาวกี่เมตร ตัวอาคารจะรับน้ำหนักได้กี่ตัน เป็นต้น
เมื่อออกแบบได้แบบแล้ว เราก็จะนำไปให้สถาปนิกและวิศวกรเขียนแบบสำหรับใช้ก่อสร้าง และยื่นแบบก่อสร้างเพื่อขออนุญาติก่อสร้างกับเทศบาลนั้นๆ
และเราควรให้สถาปนิกทำแบบแปลนสำหรับพรีเซ้นด้วย ลงสีและตกแต่งให้สวยงามเพื่อใช้ประกอบการขาย
ควรทำภาพ 3D Perspective ให้สวยงามเพื่อใช้เวลาขาย หรือทำป้ายโฆษณาจะได้โดดเด่น แตกต่างจากโครงการอื่นๆ
เมื่อได้แบบสำหรับขายแล้ว เราก็มาโพสต์ลงโซเชียลเพื่อเปิดให้ลูกค้าจองก่อนได้เลย ระหว่างกำลังก่อสร้าง โดยปกติแล้วการก่อสร้างไม่เกิน 6 เดือนก็พร้อมโอนส่งมอบได้ครับ
6.ขั้นตอนการก่อสร้าง
เมื่อแบบก่อสร้างเสร็จแล้ว ก็ได้เวลาลงมือก่อสร้าง โดยในงานก่อสร้างเราควรจ้างผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์ด้านนี้โดยตรง และนอกจากนั้น เราในฐานะเจ้าของโครงการก็ควรจ้างทีม Consult เพื่อมาตรวจสอบและบริหารงานก่อสร้างด้วย เพื่อให้งานเป็นไปตาม คุณภาพ เวลาและต้นทุนที่ได้ตั้งไว้ โดยควรมีการตรวจสอบงานก่อสร้างเป็นระยะๆ และควรมีโฟร์แมนทำหน้าทีควบคุมงานก่อสร้างอยู่หน้างานตลอดเวลา
7. ตรวจงานก่อนส่งมอบ
เมื่อก่อสร้างเสร็จแล้ว ทีม Consult ฝั่งเจ้าของโครงการจะทำการตรวจสอบตัวบ้านทั้งหมด ตั้งแต่งานโครงสร้าง งานสถาปัตย์ งานระบบน้ำไฟต่างๆให้อยู่ในสภาพสมบูรณืพร้อมใช้งาน จากนั้นทีมทำความสะอาดจะเข้ามาทำความสะอาดบ้านอีกครั้ง
8.ขั้นตอนการขาย
การขายบ้านนั้นเราสามารถขายผ่านช่องทางออนไลน์ โดยโพสต์ลงในโซเชียล หรือยิงโฆษณา เพื่อส่งข้อมูลไปยังกลุ่มลูกค้าที่มีความสนใจบ้านของเราได้โดยตรง และควรมีการติดป้ายตามจุดสำคัญๆด้วย โดยเฉพาะป้ายกองโจรที่มักจะติดข้างถนน หรือหน้าโครงการ ซึ่งป้ายกองโจรเหล่านี้มักจะช่วยให้ลูกค้าในพื้นที่พบเห็นได้ง่ายมาก สามารถนำพาให้ลูกค้าในพื้นที่เข้ามาชมโครงการเราได้
การขายบ้านนั้นสามารถเริ่มขายได้ตั้งแต่ก่อนก่อสร้าง โดยสามารถเปิดจองให้ลูกค้ามาจองบ้านแปลงที่ชอบได้ และระหว่างรอบ้านสร้างเสร็จก็ทยอยผ่อนดาวน์กับทางโครงการเป็นระยะเวลาประมาณ4-6เดือน ซึ่งในช่วงนี้ทางโครงการจะทำการยื่น Pre approve เพื่อเช็คเบื้องต้นว่าลูกค้าที่จะซื้อบ้านเราจะมีโอกาสกู้ผ่านได้มากน้อยเพียงใด และเมื่อบ้านสร้างเสร็จ เราก็นัดโอนบ้านให้ลูกค้าได้
9.การส่งมอบบ้านให้ลูกค้า
เมื่อสินเชื่อผ่านแล้ว ก่อนส่งมอบบ้าน เราก็ให้ลูกค้าทำการตรวจสอบบ้านก่อนรับมอบบ้าน โดยอาจตรวจสอบด้วยตัวเอง หรือจ้างบริษัท มาช่วยตรวจให้ก็ได้
ในปัจจุบันนี้มีหลายบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญและรับตรวจบ้านก่อนโอนในหลายพื้นที่ ทางเราในฐานะเจ้าของโครงการแนะนำให้ทุกท่านที่ไม่มีความรู้หรือประสบการณ์ด้านนี้ควรว่าจ้างบริษัทตรวจบ้านมาช่วยตรวจสอบให้จะดีกว่า เพราะพวกเขาจะตรวจอย่างละเอียดและมีรายงานพร้อมภาพถ่ายมาให้ และทางโครงการก็ทำการแก้ไขตามที่บริษัทตรวจคอมเม้นท์มา ซึ่งก็จะทำให้บ้านมีความเรียบร้อยและได้มาตรฐานมากยิ่งขึ้นด้วย ส่วนตัวผมเองในฐานะเจ้าของโครงการ มีความยินดีเป็นอย่างยิ่งที่ได้ทีมงานมาช่วยตรวจสอบข้อบกพร่องต่างๆให้ เมื่อตรวจเสร็จเราก็ทำการแก้ไขตามรายการให้เรียบร้อยและนัดลูกค้าเข้ามาตรวจเช็คอีกรอบ ก่อนส่งมอบบ้าน
ส่งมอบบ้านแล้วเราก็มีการรับประกันตัวบ้าน โดยแยกเป็นรับประกันงานโครงสร้าง 5 ปี และรับประกันงานสถาปัตย์และอุปกรณ์ส่วนควบให้ 1 ปีเต็ม ซึ่งระหว่างที่อยู่ในการรับประกันหากมีชำรุดบกพร่องตรงไหน ทางลูกค้าก็สามารถแจ้งซ่อมเข้ามาได้
บทสรุป
การลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาฯ ไม่ได้อาศัยแค่ “ทำเลดี” แต่ต้องมีการวางแผนที่เป็นระบบ ผ่านการทำ Feasibility Study โครงการอสังหา อย่างครบถ้วน ทั้งการวิเคราะห์ตลาด ศักยภาพที่ดิน กฎหมาย ต้นทุน ไปจนถึงการออกแบบและขาย
หากคุณกำลังคิดจะลงทุนพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร การมี ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหา หรือทีมงานที่ รับทำ Feasibility Study ที่มีประสบการณ์ จะช่วยให้คุณลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสสำเร็จได้มหาศาล เพราะในโลกของการลงทุน “ข้อมูลที่ถูกต้อง” คืออาวุธที่ดีที่สุด
