ธุรกิจอพาร์ตเมนต์,บ้านเช่า ยังคงเป็นทางเลือกการลงทุนที่ได้รับความนิยม เนื่องจากสามารถสร้างรายได้สม่ำเสมอจากค่าเช่ารายเดือน รวมถึงยังมีสินทรัพย์ที่สามารถขายต่อได้ในอนาคต ทั้งนี้ ผู้สนใจลงทุนสามารถเลือกวิธีการได้หลายรูปแบบ เช่น การนำที่ดินที่มีอยู่มาพัฒนา การซื้อที่ดินใหม่เพื่อพัฒนา หรือการเข้าซื้อกิจการอพาร์ตเมนต์ที่มีอยู่แล้วมาบริหารต่อ
อย่างไรก็ตาม ธุรกิจนี้ยังมีความท้าทายจากต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น เช่น ราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง และค่าบริหารจัดการ รวมถึงการแข่งขันในตลาดที่เพิ่มขึ้นจากการเติบโตของคอนโดมิเนียมด้วย ดังนั้นผู้เริ่มต้นควรมีการวางแผนที่ดีดังนี้
1. วางแผนเบื้องต้น
- ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ทำ Feasibility study มีแนวทางดังนี้
- ศึกษาความเป็นไปได้ด้านกฎหมาย (Legal Feasibility Study) โดยตรวจสอบว่าในพื้นที่นั้นสามารถพัฒนาเป็นอาคารสูงหรืออาคารแบบใดได้บ้าง เช่นดูกฎหมายผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร เป็นต้น และควรตรวจสอบความกว้างของถนนด้านหน้าที่ดินด้วยว่ากว้างเพียพอที่จะทำอาคารได้ตามกฎหมายหรือไม่ โดยทั่วๆไปก็ไม่ควรต่ำกว่า 6 เมตร
- วิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง ลักษณะทางกายภาพที่ดิน ว่ามีความเหมาะสมมากน้อยเพียงใดในการพัฒนาโครงการ ทำเลมีบทบาทสำคัญในการกำหนดกลุ่มเป้าหมายและความสำเร็จของโครงการ โดยควรเลือกพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของประชากร เช่น ย่านธุรกิจ นิคมอุตสาหกรรม สถานศึกษา และชุมชนใกล้เคียง
- กษาความเป็นไปได้ทางการตลาด (Marketing Feasibility Study) วิเคราะห์ความต้องการของตลาดในพื้นที่ รวมถึงคู่แข่งในทำเลเดียวกัน เช่น คอนโดมิเนียม บ้านเช่า หรืออพาร์ตเมนต์อื่น ๆ เพื่อกำหนดกลยุทธ์ธุรกิจให้มีความแตกต่าง โดยลงพื้นที่สำรวจและเก็บข้อมูลคู่แข่งและโครงการใกล้เคียง ทั้งในด้านของทำเล ราคา รูปแบบโครงการ กลุ่มลูกค้า พื้นที่ใช้สอย จุดเด่น-ด้อย และปัจจัยอื่นๆที่เกี่ยวข้อง
- ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน (Financial Feasibility Study) เป็นการคำนวณผลตอบแทนการลงทุน ทั้งในด้าน รายรับ รายจ่าย ต้นทุน กำไร ระยะเวลาคืนทุน เพื่อดูความสามารถในการทำกำไรว่าผลตอบแทนเป็นอย่างที่คาดหวังไว้หรือไม่
- สรุปแนวทางการพัฒนา โดยจากการวิเคราะห์เราควรทำเป็นรูปแบบไหนจึงจะคุ้มค่ามากที่สุด เป็นอาคารแนวสูง หรือเป็นบ้านแนวราบ สรุปพื้นที่ภายในห้องพักควรมีขนาดเท่าไหร่ ราคาค่าเช่าที่เป็นไปได้ กลุ่มลูกค้าเป็นใคร ความต้องการของลูกค้า ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่ควรมี เป็นต้น
2. ออกแบบ ก่อสร้าง
- เลือกสถาปนิกและวิศวกรที่มีประสบการณ์
- ออกแบบให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายโดยนำข้อมูลที่ได้จากการสำรวจมาใช้เป็นข้อมูลในการออกแบบเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้า
- ขนาดห้อง
- สิ่งอำนวยความสะดวก (เช่น Wi-Fi, กล้องวงจรปิด, ที่จอดรถ)
- พื้นที่ส่วนกลาง (เช่น ห้องซักผ้า, ฟิตเนส, ล็อบบี้)
- เปรียบเทียบและคัดเลือกเฉพาะผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์
- วางแผนการก่อสร้างให้เสร็จภายในระยะเวลาที่กำหนด
- ขออนุญาตติดตั้งระบบสาธารณูปโภค เช่น ไฟฟ้า น้ำประปา
- จดทะเบียนอาคารและเปิดใช้งาน
- ขอจดทะเบียนประกอบกิจการหอพัก
3.การบริหารจัดการ
- ระบบการเช่า
- การจัดทำสัญญาเช่า
- ระบบชำระเงิน (เช่น โอนเงิน, QR Code)
- การดูแลและซ่อมบำรุง
- มีทีมงานหรือบริษัทดูแล
- กำหนดแผนการซ่อมบำรุงป้องกัน
- การบริหารรายได้และค่าใช้จ่าย
- เก็บค่าเช่า
- จัดการค่าใช้จ่าย เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าดูแลส่วนกลาง
- การบำรุงรักษาอาคาร
- ปรับปรุงอาคารให้ดูใหม่และสะอาด เช่น การทาสีใหม่
- ตรวจสอบและซ่อมแซมส่วนต่าง ๆ ของอาคาร
การสร้างความสัมพันธ์กับผู้เช่า
ใช้โซเชียลมีเดีย เช่น Line ในการแจ้งข้อมูลสำคัญ
ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ยังคงมีโอกาสในการเติบโต โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนควรให้ความสำคัญกับการศึกษาตลาด การเลือกทำเล และการปฏิบัติตามกฎหมาย รวมถึงปรับตัวตามสภาพการแข่งขัน เพื่อให้ธุรกิจดำเนินไปได้อย่างยั่งยืน
