การออกแบบและก่อสร้างอาคาร ไม่เพียงแต่ต้องคำนึงถึงความสวยงามและการใช้งานที่มีประสิทธิภาพ แต่ยังต้องสอดคล้องกับกฎหมายและข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง ซึ่งมีเป้าหมายหลักเพื่อความปลอดภัยและคุณภาพชีวิตที่ดีของผู้อยู่อาศัย โดยเฉพาะเรื่องของระยะร่นที่เป็นปัจจัยสำคัญในการออกแบบอาคาร วันนี้ทีมงานของเราได้รวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับระยะร่นของอาคารต่างๆ ที่เจ้าของโครงการและนักออกแบบควรรู้ เพื่อให้การก่อสร้างเป็นไปตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด
คำจำกัดความของอาคารแต่ละประเภท
“บ้านแฝด” หมายถึง อาคารที่ ใช้เป็นที่อยู่อาศัยและสร้างติดต่อกันสองบ้าน มีผนังแบ่งอาคารเป็นบ้าน มีที่ว่างระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารด้านหน้า ด้านหลังและด้านข้างของแต่ละบ้าน และมีทางเข้าออกของแต่ละบ้านแยกจากกันเป็นสัดส่วน
“บ้านแถว” หมายถึง ห้องแถวหรือตึกแถวที่ ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารแต่ละคูหา และมีความสูงไม่เกินสามชั้น
“ห้องแถว” หรือตึกแถวหมายถึง อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่ แต่ถ้าใช้วัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่กฎหมายจะเรียกเป็น “ตึกแถว”
ให้สังเกตว่า อาคารจะถือเป็น “บ้านแถว” ได้นั้นก็ต่อเมื่อต้องใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีความสูงไม่เกินสามชั้น โดยมีที่ว่างทั้งด้านหน้าและด้านหลัง ถ้าไม่เข้าเกณฑ์ก็จะถือเป็น “ตึกแถว” หรือ “ห้องแถว” จะเรียกเป็น “บ้านแถว” ไม่ได้ (ที่ต้องเรียกให้ถูกต้องเพราะกฎหมายควบคุมเรื่องระยะร่นแตกต่างกัน) ทั้งบ้านแถว ตึกแถวและห้องแถว กฎหมายกำหนดห้ามไม่ให้สร้างติดต่อกันเกิน 10 คูหาหรือเกิน 40 เมตรในหนึ่งชุดอาคาร
- หมายของ ที่ว่าง คือ พื้นที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุม และมีระดับที่สูงไม่เกิน 1.2 เมตร จากพื้นดิน
- ระยะร่น คือระยะที่วัดจากจุดที่กำหนดควบคุม วัดระยะไปถึงแนวอาคาร
ระยะร่นและที่ว่างโดยรอบของอาคารแต่ละประเภทมีดังนี้
- ถ้าด้านหน้าไม่ติดริมถนนสาธารณะ ต้องมี ที่ว่าง กว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร หากด้านหน้าติดถนนสาธารณะ ก็ต้องมีระยะร่นอิงตามความกว้างของถนนตามที่กฎหมายกำหนด
- ต้องมีที่ว่างด้านหลัง กว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร เพื่อที่จะให้ด้านหลังของตึกแถวห้องแถวนั้นมีทางเดิน ติดต่อกันไปจนถึงด้านข้างของตึกแถวห้องแถว วัตถุประสงค์สำคัญของที่ว่างด้านหลังนี้ก็คือ ทางหนีไฟเพื่อความปลอดภัยสำหรับผู้อยู่ในตึกแถวและห้องแถวง และที่ว่างด้านหลังนี้ สามารถทำบันไดหนีไฟภายนอก ที่สามารถล้ำเข้ามาในที่ว่างได้โดยต้องไม่เกิน 1.40 เมตร
- บริเวณด้านข้างระหว่างตึกแถวหรือห้องแถว ที่สร้างถึง 10 คูหาหรือยาวรวมกันถึง 40 เมตร จะต้องมี “ที่ว่าง” กว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร ตลอดความลึกของตึกแถวและห้องแถว ถ้ากว้างน้อยกว่า 4 เมตร จะถือว่าตึกแถวหรือห้องแถวสองชุดนั้นสร้างต่อเนื่องเป็นชุดเดียวกัน ทั้งนี้กฎหมายเพื่อกฎหมายไม่ให้สร้างอาคารติดกันยาวเกินไป เพื่อป้องกันเวลาไฟไหม้ จะได้ไม่ลามไปถึงตึกอื่นๆ
- ด้านข้างระหว่างตึกแถวหรือห้องแถวที่อยู่ใกล้กับเขตที่ดินผู้อื่น ถ้าหากด้านข้างของตึกแถวหรือห้องแถวนี้อยู่ใกล้กับเขตที่ดินของผู้อื่น ด้านข้างจะต้องมี “ที่ว่าง” ไม่น้อยกว่า 2 เมตร กรณีนี้จะยกเว้นให้สำหรับห้องแถวหรือตึกแถวที่จำเป็นสร้างขึ้นเพื่อทดแทนอาคารหลังเดิม โดยอาคารที่สร้างทดแทนต้องมีพื้นที่ไม่มากกว่าอาคารเดิมและสูงไม่เกิน 15 เมตร
- บริเวณที่ว่างด้านหน้า ด้านข้าง และด้านหลังของตึกแถว ห้องแถว กฎหมายระบุว่าจะไม่สามารถสร้างเป็นรั้ว กำแพง หรือขุดบ่อน้ำ ทำสระว่ายน้ำ หรือทำเป็นบ่อพักขยะได้ วัตถุประสงค์เพื่อให้ที่ว่างนั้นสามารถใช้ประโยชน์ในเรื่องความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย และการอำนวยความสะดวกอื่นๆ เป็นต้น
ตึกแถว-ห้องแถว ต้องมีที่ว่างกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร โดยสามารถทำบันไดหนีไฟภายนอกล้ำเข้ามาในที่ว่างนี้ได้ไม่เกิน 1.40 เมตร
ระยะร่นสำหรับ บ้านแถว ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) กำหนดว่า
ระยะร่น ด้านหน้า ต้องไม่น้อยกว่า 3 เมตร และ ด้านหลัง จะต้องมี ระยะร่น ไม่น้อยกว่า 2 เมตร
ด้านข้างระหว่างบ้านแถวที่สร้างถึง 10 คูหา หรือยาวรวมกันถึง 40 เมตร จะต้องมี “ที่ว่าง” กว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร ตลอดความลึกของบ้านแถว และหากเว้นระยะห่างไม่ถึง 4 เมตร ให้ถือว่าสร้างติดต่อยาวเป็นชุดเดียวกัน
ระยะร่นสำหรับ บ้านแฝด ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) กำหนดว่า
ระยะร่นด้านหน้า ไม่น้อยกว่า 3 เมตร ส่วน ระยะร่นด้านหลังไม่น้อยกว่า 2 เมตร และ ต้องมีที่ว่างด้านข้าง กว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร
การออกแบบอาคารประเภทต่างๆ จำเป็นต้องมีการศึกษาและทำความเข้าใจกฎหมายอย่างถี่ถ้วน เพื่อให้มั่นใจว่าอาคารที่สร้างขึ้นจะมีความปลอดภัยและส่งเสริมคุณภาพชีวิตที่ดีให้กับผู้อยู่อาศัยในโครงการ การปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายจึงเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้ามในทุกขั้นตอน
ที่มา : SCG Experience
