การแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยเพื่อให้เช่าหรือขายนั้นควรมีการวางแผนตั้งแต่แรก หากดำเนินการไม่ถูกต้อง อาจเสี่ยงต่อการละเมิดกฎหมาย พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ในบทความนี้เราจะมาแนะนำแนวทางการดำเนินการที่ถูกต้องในการแบ่งแปลงสำหรับให้เช่า และขาย
1.การแบ่งแยกที่ดินเพื่อให้เช่า
การแบ่งแยกที่ดินเพื่อให้เช่า ไม่ถือว่าเป็น “การจัดสรรที่ดิน” ตามกฎหมาย เนื่องจากไม่มีวัตถุประสงค์ในการจำหน่าย อย่างไรก็ตาม เพื่อให้การแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวเป็นไปอย่างถูกต้อง เจ้าของที่ดินควรปฏิบัติตามขั้นตอนต่อไปนี้
- ต้องแสดงหลักฐาน และให้ข้อมูลแก่สำนักงานที่ดินในพื้นที่เพื่อพิสูจน์ว่าการแบ่งแยกนั้นไม่ใช่เพื่อจัดสรรที่ดิน เช่น มีสัญญาเช่าแบบระยะยาวที่ระบุวัตถุประสงค์ชัดเจน หรือ มีเอกสารแสดงเจตนาว่าจะไม่ขายที่ดิน
ปฏิบัติตามข้อกำหนดในพื้นที่ การแบ่งแปลงย่อยต้องไม่ขัดต่อผังเมืองหรือข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่นั้นๆ เช่น พื้นที่ต้องเป็นโซนที่อนุญาตให้ใช้เพื่อพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัย เป็นต้น
2. การขายที่ดินในภายหลัง
แม้ว่าที่ดินที่แบ่งแยกไว้เพื่อให้เช่าในตอนแรกจะไม่ได้เข้าข่ายการจัดสรรที่ดิน แต่หากในอนาคตมีการซื้อขายแปลงย่อยในภายหลัง อาจถูกจัดให้เข้าข่ายเป็น “การจัดสรรที่ดิน” เนื่องจากกฎหมายกำหนดว่า การแบ่งแยกที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปเพื่อขายนั้นถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ซึ่งเจ้าของที่ดินก็สามารถขายได้แต่ต้องดำเนินการเข้าจัดสรรตามกฎหมาย ซึ่งมีกระบวนการดังนี้
การขออนุญาตจัดสรรที่ดิน
- เจ้าของที่ดินต้องยื่นคำขออนุญาตจัดสรรที่ดินต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
- จัดเตรียมโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ถนน น้ำประปา ไฟฟ้า และระบบระบายน้ำ
การจัดทำสัญญาซื้อขายที่ชัดเจน
- การขายที่ดินแปลงย่อยต้องทำสัญญาซื้อขายที่โปร่งใสและระบุเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจน
การปฏิบัติตามกฎหมายผังเมืองและกฎหมายสิ่งแวดล้อม
- ที่ดินจะจัดสรรได้นั้นต้องอยู่ในพื้นที่ตามที่ระบุในกฎหมายผังเมืองด้วย ซึ่งจะระบุรูปแบบและประเภทของการจัดสรรไว้ด้วย
- การขายที่ดินในแต่ละแปลงต้องไม่ขัดต่อข้อกำหนดในพื้นที่ เช่น โครงการต้องไม่ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
ข้อเสนอแนะเพิ่มเติม
- หากต้องการแบ่งที่ดินเพื่อให้เช่าในระยะยาว แต่มีแผนขายในอนาคต ควรวางแผนล่วงหน้าเกี่ยวกับข้อกำหนดของการจัดสรรที่ดินไว้ด้วย
- ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่ดินหรือเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้แน่ใจว่าการดำเนินการทั้งหมดเป็นไปตามข้อกำหนด
สรุป
- การแบ่งแยกที่ดินเพื่อให้เช่าไม่ถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย แต่หากมีการขายแปลงย่อยในภายหลัง อาจต้องปฏิบัติตามกฎหมายการจัดสรรที่ดินอย่างเข้มงวด
