กฎหมายอาคาร

     อาคารอยู่อาศัย คืออาคารที่บุคคลใช้พักอาศัยได้ทั้งกลางวันและกลางคืน ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยอย่างถาวรหรือชั่วคราว เช่น บ้านเดี่ยว ห้องแถว บ้านแฝด หรืออาคารที่ใช้พักอาศัยหลายครอบครัว ขนาดห้องนอนตามกฎหมาย สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนสร้างบ้าน ซื้อบ้าน หรือคอนโดมิเนียม การทราบถึงข้อกำหนดทางกฎหมายเกี่ยวกับขนาดของห้องนอนถือเป็นสิ่งสำคัญ เพื่อให้แน่ใจว่าที่อยู่อาศัยนั้นถูกต้องตามกฎหมาย ข้อกำหนดขั้นต่ำของขนาดห้องนอนตามกฎหมาย ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) และข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ได้กำหนดขนาดขั้นต่ำของห้องนอนในอาคารไว้ดังนี้ พื้นที่ ห้องนอนต้องมีพื้นที่ภายในไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตร ความกว้าง ด้านที่แคบที่สุดของห้องนอนต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 2.5 เมตร ความสูง ความสูงจากพื้นถึงเพดานต้องไม่น้อยกว่า 2.6 เมตร ตัวอย่างเช่น ห้องนอนที่มีขนาด 2.5 เมตร x 3.2 เมตร จะมีพื้นที่เท่ากับ 8 ตารางเมตร ซึ่งเป็นไปตามข้อกำหนดขั้นต่ำพอดี นอกเหนือจากขนาดของพื้นที่ ความกว้าง และความสูงแล้ว กฎหมายยังให้ความสำคัญกับการระบายอากาศและแสงสว่างภายในห้องนอนอีกด้วย โดยกำหนดว่า […]

     อาคารสามารถแบ่งได้หลายประเภทขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ในการจำแนก โดยทั่วไปตาม พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 สามารถแบ่งได้ดังนี้ อาคารแต่ละประเภท เรียกว่าอะไร? เข้าใจให้ชัดก่อนลงทุนอสังหา อาคารอยู่อาศัย ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว บ้านแฝด อาคารพาณิชย์ อาคารสาธารณะ อาคารพิเศษ อาคารอยู่อาศัยรวม อาคารขนาดใหญ่ สำนักงาน คลังสินค้า โรงงาน โรงมหรสพ โรงแรม ภัตตาคาร 1. อาคารอยู่อาศัยหมายความว่า อาคารซึ่งโดยปกติบุคคลใช้อยู่อาศัยได้ทั้งกลางวันและกลางคืน ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยอย่างถาวร หรือชั่วคราว 2. ห้องแถว     หมายความว่า อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไปมีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่ 3. ตึกแถว     หมายความว่า อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไปมีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่ 4. บ้านแถว     หมายความว่า ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารแต่ละคูหา และมีความสูงไม่เกินสามชั้น 5. บ้านแฝด     หมายความว่า อาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยก่อสร้างติดต่อกันสองบ้าน มีผนังแบ่งอาคารเป็นบ้าน

ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การวางผังและกำหนดขนาดของห้องต่าง ๆ มีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากต้องปฏิบัติตามกฎหมายควบคุมอาคาร เพื่อให้โครงการมีความถูกต้องตามข้อกำหนดและสามารถผ่านการตรวจสอบจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้ นอกจากนี้ยังช่วยให้ผู้ใช้งานได้รับประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหมาะสมและปลอดภัย โดยมีหลักสำคัญดังนี้ ห้องน้ำและห้องส้วม พื้นที่ขั้นต่ำ ห้องน้ำและห้องส้วมรวมกัน: พื้นที่ไม่น้อยกว่า 1.50 ตารางเมตร ห้องน้ำและห้องส้วมแยกกัน: แต่ละห้องต้องมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 0.90 ตารางเมตร ความกว้างขั้นต่ำ ความกว้างภายในห้อง: ไม่น้อยกว่า 90 เซนติเมตร ความสูงขั้นต่ำ ระยะดิ่งระหว่างพื้นถึงเพดาน หรือส่วนต่ำสุดของผนัง: ไม่ต่ำกว่า 2 เมตร การระบายอากาศ มีช่องระบายอากาศไม่น้อยกว่า 10% ของพื้นที่ห้อง หรือมี พัดลมระบายอากาศ ที่มีประสิทธิภาพเพียงพอ ห้องนอน พื้นที่ขั้นต่ำ พื้นที่ห้องนอนต้องไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตร ความกว้างด้านแคบที่สุด ด้านที่แคบที่สุดต้องไม่น้อยกว่า 2.50 เมตร ความสูงขั้นต่ำ ระยะดิ่งภายในห้องต้องสูงไม่น้อยกว่า 2.60 เมตร ที่มา : dpt.go.th

หลักเกณฑ์ที่ใช้ในการก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษเกี่ยวกับลักษณะแปลงที่ดินแบ่งเป็น 2 กรณีหลักดังนี้ 1. กรณีอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร และยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้าง ไม่น้อยกว่า 10 เมตร ที่ดินด้านที่ติดถนนสาธารณะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ยาวต่อเนื่องโดยตลอดจนถึงบริเวณที่ตั้งของอาคาร และที่ดินนั้นต้องว่างเพื่อสามารถใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้โดยสะดวก 2. กรณีอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นเกิน 30,000 ตารางเมตร ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ที่ดินด้านที่ถนนสาธารณะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ยาวต่อเนื่องโดยตลอดจนถึงบริเวณที่ตั้งของอาคาร และที่ดินนั้นต้องว่างเพื่อสามารถใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้โดยสะดวก ที่มา กรมโยธาธิการและผังเมือง

การออกแบบและก่อสร้างอาคาร ไม่เพียงแต่ต้องคำนึงถึงความสวยงามและการใช้งานที่มีประสิทธิภาพ แต่ยังต้องสอดคล้องกับกฎหมายและข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง ซึ่งมีเป้าหมายหลักเพื่อความปลอดภัยและคุณภาพชีวิตที่ดีของผู้อยู่อาศัย โดยเฉพาะเรื่องของระยะร่นที่เป็นปัจจัยสำคัญในการออกแบบอาคาร วันนี้ทีมงานของเราได้รวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับระยะร่นของอาคารต่างๆ ที่เจ้าของโครงการและนักออกแบบควรรู้ เพื่อให้การก่อสร้างเป็นไปตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด คำจำกัดความของอาคารแต่ละประเภท “บ้านแฝด” หมายถึง อาคารที่ ใช้เป็นที่อยู่อาศัยและสร้างติดต่อกันสองบ้าน มีผนังแบ่งอาคารเป็นบ้าน มีที่ว่างระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารด้านหน้า ด้านหลังและด้านข้างของแต่ละบ้าน และมีทางเข้าออกของแต่ละบ้านแยกจากกันเป็นสัดส่วน “บ้านแถว” หมายถึง ห้องแถวหรือตึกแถวที่ ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารแต่ละคูหา และมีความสูงไม่เกินสามชั้น   “ห้องแถว” หรือตึกแถวหมายถึง อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่ แต่ถ้าใช้วัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่กฎหมายจะเรียกเป็น “ตึกแถว” ให้สังเกตว่า อาคารจะถือเป็น “บ้านแถว” ได้นั้นก็ต่อเมื่อต้องใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีความสูงไม่เกินสามชั้น โดยมีที่ว่างทั้งด้านหน้าและด้านหลัง ถ้าไม่เข้าเกณฑ์ก็จะถือเป็น “ตึกแถว” หรือ “ห้องแถว” จะเรียกเป็น “บ้านแถว” ไม่ได้ (ที่ต้องเรียกให้ถูกต้องเพราะกฎหมายควบคุมเรื่องระยะร่นแตกต่างกัน) ทั้งบ้านแถว ตึกแถวและห้องแถว กฎหมายกำหนดห้ามไม่ให้สร้างติดต่อกันเกิน 10 คูหาหรือเกิน 40 เมตรในหนึ่งชุดอาคาร หมายของ ที่ว่าง คือ  พื้นที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุม และมีระดับที่สูงไม่เกิน 1.2 เมตร จากพื้นดิน ระยะร่น คือระยะที่วัดจากจุดที่กำหนดควบคุม วัดระยะไปถึงแนวอาคาร ระยะร่นและที่ว่างโดยรอบของอาคารแต่ละประเภทมีดังนี้ ถ้าด้านหน้าไม่ติดริมถนนสาธารณะ ต้องมี ที่ว่าง

ระยะห่างระหว่างอาคารในที่ดินเจ้าของเดียวกัน จะต้องเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งระยะห่างระหว่างตัวบ้านจะเป็นเท่าใดนั้นให้พิจารณาจากเงื่อนไขดังนี้ ความสูงของอาคาร ผนังอาคาร (เป็นผนังทึบ หรือมีช่องเปิด) โดยทั้ง 2 กรณีสามารถแบ่งได้เป็น 3 รูปแบบดังนี้ 1.ผนังอาคารทั้งสองมีช่องเปิด ช่องแสง หรือระเบียงทั้งคู่ ผนังของอาคารด้านที่มี ช่องเปิด ช่องแสง หรือ ระเบียงของอาคาร ต้องมีระยะห่างจากผนังของอาคารอื่นด้านที่มี ช่องเปิด ช่องแสง หรือระเบียงของอาคาร ดังต่อไปนี้ (ก) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ไม่น้อยกว่า 4 เมตร (ข) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ไม่น้อยกว่า 5 เมตร (ค) อาคารที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังหรือระเบียงของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ไม่น้อยกว่า