บทความอสังหาฯ

ธุรกิจอพาร์ตเมนต์,บ้านเช่า ยังคงเป็นทางเลือกการลงทุนที่ได้รับความนิยม เนื่องจากสามารถสร้างรายได้สม่ำเสมอจากค่าเช่ารายเดือน รวมถึงยังมีสินทรัพย์ที่สามารถขายต่อได้ในอนาคต ทั้งนี้ ผู้สนใจลงทุนสามารถเลือกวิธีการได้หลายรูปแบบ เช่น การนำที่ดินที่มีอยู่มาพัฒนา การซื้อที่ดินใหม่เพื่อพัฒนา หรือการเข้าซื้อกิจการอพาร์ตเมนต์ที่มีอยู่แล้วมาบริหารต่อ อย่างไรก็ตาม ธุรกิจนี้ยังมีความท้าทายจากต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น เช่น ราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง และค่าบริหารจัดการ รวมถึงการแข่งขันในตลาดที่เพิ่มขึ้นจากการเติบโตของคอนโดมิเนียมด้วย ดังนั้นผู้เริ่มต้นควรมีการวางแผนที่ดีดังนี้ 1. วางแผนเบื้องต้น ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ทำ Feasibility study มีแนวทางดังนี้ ศึกษาความเป็นไปได้ด้านกฎหมาย (Legal Feasibility Study) โดยตรวจสอบว่าในพื้นที่นั้นสามารถพัฒนาเป็นอาคารสูงหรืออาคารแบบใดได้บ้าง เช่นดูกฎหมายผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร เป็นต้น และควรตรวจสอบความกว้างของถนนด้านหน้าที่ดินด้วยว่ากว้างเพียพอที่จะทำอาคารได้ตามกฎหมายหรือไม่ โดยทั่วๆไปก็ไม่ควรต่ำกว่า 6 เมตร วิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง ลักษณะทางกายภาพที่ดิน ว่ามีความเหมาะสมมากน้อยเพียงใดในการพัฒนาโครงการ ทำเลมีบทบาทสำคัญในการกำหนดกลุ่มเป้าหมายและความสำเร็จของโครงการ โดยควรเลือกพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของประชากร เช่น ย่านธุรกิจ นิคมอุตสาหกรรม สถานศึกษา และชุมชนใกล้เคียง กษาความเป็นไปได้ทางการตลาด (Marketing Feasibility Study) วิเคราะห์ความต้องการของตลาดในพื้นที่ รวมถึงคู่แข่งในทำเลเดียวกัน เช่น คอนโดมิเนียม […]

ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การวางผังและกำหนดขนาดของห้องต่าง ๆ มีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากต้องปฏิบัติตามกฎหมายควบคุมอาคาร เพื่อให้โครงการมีความถูกต้องตามข้อกำหนดและสามารถผ่านการตรวจสอบจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้ นอกจากนี้ยังช่วยให้ผู้ใช้งานได้รับประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหมาะสมและปลอดภัย โดยมีหลักสำคัญดังนี้ ห้องน้ำและห้องส้วม พื้นที่ขั้นต่ำ ห้องน้ำและห้องส้วมรวมกัน: พื้นที่ไม่น้อยกว่า 1.50 ตารางเมตร ห้องน้ำและห้องส้วมแยกกัน: แต่ละห้องต้องมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 0.90 ตารางเมตร ความกว้างขั้นต่ำ ความกว้างภายในห้อง: ไม่น้อยกว่า 90 เซนติเมตร ความสูงขั้นต่ำ ระยะดิ่งระหว่างพื้นถึงเพดาน หรือส่วนต่ำสุดของผนัง: ไม่ต่ำกว่า 2 เมตร การระบายอากาศ มีช่องระบายอากาศไม่น้อยกว่า 10% ของพื้นที่ห้อง หรือมี พัดลมระบายอากาศ ที่มีประสิทธิภาพเพียงพอ ห้องนอน พื้นที่ขั้นต่ำ พื้นที่ห้องนอนต้องไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตร ความกว้างด้านแคบที่สุด ด้านที่แคบที่สุดต้องไม่น้อยกว่า 2.50 เมตร ความสูงขั้นต่ำ ระยะดิ่งภายในห้องต้องสูงไม่น้อยกว่า 2.60 เมตร ที่มา : dpt.go.th

ความหมายของจำนองและขายฝาก จำนอง คือการนำสินทรัพย์หรืออสังหาฯ เป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงิน เพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ โดยไม่มีการส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังคงเป็นของผู้จำนองอยู่ ขายฝาก เป็นสัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกไปยังผู้ซื้อฝากทันที แต่มีข้อตกลงว่าผู้ขายสามารถไถ่ทรัพย์สินคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด  ขายฝากคือการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่มีการกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนคืนตามสัญญา ข้อแตกต่างระหว่างจำนองและขายฝาก 1. กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน จำนอง กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังคงเป็นของผู้จำนอง ขายฝาก กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะโอนไปยังผู้รับซื้อฝาก 2. การส่งมอบทรัพย์สิน จำนอง ไม่มีการส่งมอบทรัพย์สินให้ผู้รับจำนอง ขายฝาก ต้องมีการส่งมอบทรัพย์สินให้ผู้รับซื้อฝาก 3. ระยะเวลาในการไถ่ถอน จำนอง ไม่มีการกำหนดระยะเวลาในการไถ่ถอน หากผู้จำนองผิดสัญญา ผู้รับจำนองต้องฟ้องบังคับคดีเพื่อขายทรัพย์สิน ขายฝาก มีการกำหนดระยะเวลาไถ่ในสัญญา หากเลยกำหนดเวลา ผู้ขายจะหมดสิทธิ์ไถ่ 4. ค่าธรรมเนียมและภาษีอากร จำนอง ค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง (สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท) และไม่เสียภาษีอากร ขายฝาก ค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 ของราคาประเมิน และต้องเสียภาษีอากรตามกฎหมาย การทำสัญญา ทั้ง จำนอง และ ขายฝาก ต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน กรณีผิดสัญญา จำนอง หากไม่ชำระหนี้ตามกำหนด ผู้รับจำนองต้องฟ้องบังคับจำนองเพื่อขายทรัพย์สินผ่านการประมูล ขายฝาก

การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็นกระบวนการสำคัญในการบริหารและดูแลพื้นที่ส่วนกลางในโครงการหมู่บ้านจัดสรร เพื่อให้เกิดการจัดการที่มีประสิทธิภาพ โดยมีขั้นตอนโดยสรุป ดังนี้  จะต้องครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ได้แจ้งไว้กับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายในโครงการรวมตัวกันดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ภายในกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 180 วัน โดยในหนังสือแจ้งต้องแนบบัญชีทรัพย์สินที่ผู้จัดสรรที่ดินจะโอนให้แก่นิติบุคคลไปด้วย ผู้จัดสรรที่ดินประกาศการแจ้งให้จัดตั้งนิติบุคคลในหนังสือพิมพ์ไม่น้อยกว่า 3 วันและปิดประกาศสำเนาหนังสือแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทราบในที่เปิดเผย ณ ที่ดินจัดสรร ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดประชุมเพื่อลงมติให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เห็นชอบข้อบังคับ และแต่งตั้งตัวแทนไปขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลกับเจ้าหน้าที่ โดยมติทั้ง 3 เรื่องดังกล่าวต้องมีคะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง ของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการ ตัวแทนไปยื่นคำขอจดทะเบียนจัดตั้ง ฯ กับเจ้าหน้าที่ และรับโอนทรัพย์สินสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดิน แจ้งผู้จัดสรรที่ดินให้โอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลบ้านจัดสรร

ความหมาย ของห้องแถว ตึกแถว และ บ้านแถว 1. ห้องแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไปมีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหา และประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่ 2. ตึกแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไปมีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่ ความแตกต่างระหว่าง “ตึกแถว” กับ “ห้องแถว” “ห้องแถว” ประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่ แต่ “ตึกแถว” ประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่ วัสดุทนไฟก็คือ วัสดุก่อสร้างที่ไม่เป็นเชื้อเพลิงนั่นเอง ดังนั้น หากมีการดัดแปลงตึกแถว หรือห้องแถว เป็นสถานที่เก็บสินค้า หรือค้าขาย ต้องคำนึงถึงวัสดุก่อสร้างด้วยว่า ไม่เป็นเชื้อเพลิงหรือไม่ เพื่อความปลอดภัยของชีวิตและทรัพย์สินทั้งของตนเองและเพื่อนบ้านใกล้เคียงด้วย นอกจากจะต้องรู้ประเภทของอาคารแล้ว สิ่งที่ควรรู้เพิ่มเติม คือ สีของผังเมือง 3. บ้านแถว คือ ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้ว หรือแนวเขตที่ดินตัวอาคารแต่ละคูหา และมีความสูงไม่เกินสามชั้น กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 ออกตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อกำหนดเกี่ยวกับลักษณะของอาคาร ในกฎกระทรวงฉบับนี้ มีข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับลักษณะของอาคารที่ชัดเจน โดยเฉพาะในข้อ 2

      การโอนถนนในโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับใบนุญาตจัดสรร ให้กลายเป็นถนนสาธารณประโยชน์นั้น จะไม่สามารถทำได้โดยทันที เนื่องจากมีพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543  กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดิน มีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดิน หากต้องการพ้นจากหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จะต้องดำเนินการตามลำดับ ดังนี้ 1. แจ้งและจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร       ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องแจ้งผู้ซื้อที่ดินในโครงการ เพื่อดำเนินการจัดตั้ง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หรือ นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เพื่อรับโอนทรัพย์สิน เช่น ถนนและสาธารณูปโภคต่างๆ ไปจัดการและบำรุงรักษา โดยมีเงื่อนไขดังนี้ ผู้จัดสรรต้องกำหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่า 180 วัน นับตั้งแต่วันที่แจ้งแก่ผู้ซื้อ เพื่อให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลดังกล่าว 2. เสนอมาตรการอื่นหากจัดตั้งนิติบุคคลไม่ได้       หากผู้ซื้อที่ดินในโครงการไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ตามที่กำหนด ผู้จัดสรรที่ดินต้องเสนอแผนหรือวิธีการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด เพื่อพิจารณาแผนดังกล่าว เช่น การดูแลรักษาโดยหน่วยงานเอกชน การตั้งกองทุนเพื่อสนับสนุนการบำรุงรักษา ทั้งนี้ แผนหรือมาตรการที่เสนอจะต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดก่อน หากแผนที่เสนอไม่ได้รับการอนุมัติ จะต้องดำเนินการตามขั้นตอนถัดไป 3. ผู้จัดสรรที่ดินขอจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็น

      การแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยเพื่อให้เช่าหรือขายนั้นควรมีการวางแผนตั้งแต่แรก หากดำเนินการไม่ถูกต้อง อาจเสี่ยงต่อการละเมิดกฎหมาย พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ในบทความนี้เราจะมาแนะนำแนวทางการดำเนินการที่ถูกต้องในการแบ่งแปลงสำหรับให้เช่า และขาย 1.การแบ่งแยกที่ดินเพื่อให้เช่า       การแบ่งแยกที่ดินเพื่อให้เช่า ไม่ถือว่าเป็น “การจัดสรรที่ดิน” ตามกฎหมาย เนื่องจากไม่มีวัตถุประสงค์ในการจำหน่าย อย่างไรก็ตาม เพื่อให้การแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวเป็นไปอย่างถูกต้อง เจ้าของที่ดินควรปฏิบัติตามขั้นตอนต่อไปนี้ ต้องแสดงหลักฐาน และให้ข้อมูลแก่สำนักงานที่ดินในพื้นที่เพื่อพิสูจน์ว่าการแบ่งแยกนั้นไม่ใช่เพื่อจัดสรรที่ดิน เช่น มีสัญญาเช่าแบบระยะยาวที่ระบุวัตถุประสงค์ชัดเจน หรือ มีเอกสารแสดงเจตนาว่าจะไม่ขายที่ดิน ปฏิบัติตามข้อกำหนดในพื้นที่ การแบ่งแปลงย่อยต้องไม่ขัดต่อผังเมืองหรือข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่นั้นๆ เช่น พื้นที่ต้องเป็นโซนที่อนุญาตให้ใช้เพื่อพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัย เป็นต้น 2. การขายที่ดินในภายหลัง      แม้ว่าที่ดินที่แบ่งแยกไว้เพื่อให้เช่าในตอนแรกจะไม่ได้เข้าข่ายการจัดสรรที่ดิน แต่หากในอนาคตมีการซื้อขายแปลงย่อยในภายหลัง อาจถูกจัดให้เข้าข่ายเป็น “การจัดสรรที่ดิน” เนื่องจากกฎหมายกำหนดว่า การแบ่งแยกที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปเพื่อขายนั้นถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ซึ่งเจ้าของที่ดินก็สามารถขายได้แต่ต้องดำเนินการเข้าจัดสรรตามกฎหมาย ซึ่งมีกระบวนการดังนี้ การขออนุญาตจัดสรรที่ดิน เจ้าของที่ดินต้องยื่นคำขออนุญาตจัดสรรที่ดินต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง จัดเตรียมโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ถนน น้ำประปา ไฟฟ้า

เอกสารสิทธิ์ที่ใช้ในการยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคารได้ มีดังนี้ ในการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร จำเป็นต้องแนบเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินที่ชัดเจน เช่น สำเนาโฉนดที่ดิน, น.ส. 3, น.ส. 3ก, ส.ค. 1 หรือหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดินหากเป็นผู้เช่า ซึ่งเอกสารเหล่านี้เป็นหลักฐานยืนยันความถูกต้องและสิทธิในการใช้ที่ดินนั้นสำหรับการก่อสร้าง โฉนดที่ดิน(น.ส.4) เป็นเอกสารสิทธิที่แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินอย่างสมบูรณ์และชัดเจนที่สุด น.ส. 3 เป็นเอกสารสิทธิแสดงการครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย น.ส. 3 ก เป็นเอกสารสิทธิแสดงการครอบครองที่ดินในส่วนที่ยังไม่ได้ออกโฉนด ส.ค. 1 เป็นเอกสารสิทธิแสดงการครอบครองที่ดินของรัฐ หนังสือสัญญาเช่า ในกรณีที่ผู้ขออนุญาตไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน แต่เช่าที่ดินอยู่ จะต้องมีหนังสือสัญญาเช่าที่ระบุสิทธิในการก่อสร้างอาคารอย่างชัดเจน พร้อมทั้งหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดิน ขั้นตอนการยื่นขออนุญาตก่อสร้างบ้าน ยื่นคำร้องที่สำนักงานเขตหรือหน่วยงานท้องถิ่น  ขึ้นอยู่กับพื้นที่ที่ตั้งของบ้าน เช่น กรุงเทพมหานคร เทศบาล หรือสำนักงานท้องถิ่นในจังหวัดอื่น ๆ ตรวจสอบแบบแปลนก่อสร้าง  เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบแบบแปลนเพื่อให้แน่ใจว่าอาคารสอดคล้องกับกฎหมายผังเมืองและข้อบังคับด้านความปลอดภัย แก้ไขแบบแปลนในกรณีไม่ผ่าน  หากมีข้อขัดแย้งหรือไม่ตรงตามกฎหมาย จำเป็นต้องแก้ไขและยื่นขอใหม่จนกว่าจะได้รับอนุญาต ดำเนินการก่อสร้าง เมื่อได้รับใบอนุญาตแล้ว จึงสามารถเริ่มการก่อสร้างได้ โดยควรมีการเก็บสำเนาใบอนุญาตให้ครบถ้วน ระหว่างการก่อสร้าง ควรปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อไม่ให้เกิดปัญหากับเพื่อนบ้านหรือชุมชน เช่น การควบคุมเสียงและความปลอดภัยในการก่อสร้าง หลักฐานที่ต้องเตรียมในการยื่นขออนุญาต แบบคำขออนุญาตก่อสร้าง (แบบ ข.1) แบบแปลนบ้าน  ต้องได้รับการรับรองจากสถาปนิกและวิศวกรหากพื้นที่เกินกำหนด หนังสือรับรองการออกแบบและควบคุมงานก่อสร้าง เอกสารแสดงสิทธิในที่ดิน 

หลักเกณฑ์ที่ใช้ในการก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษเกี่ยวกับลักษณะแปลงที่ดินแบ่งเป็น 2 กรณีหลักดังนี้ 1. กรณีอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร และยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้าง ไม่น้อยกว่า 10 เมตร ที่ดินด้านที่ติดถนนสาธารณะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ยาวต่อเนื่องโดยตลอดจนถึงบริเวณที่ตั้งของอาคาร และที่ดินนั้นต้องว่างเพื่อสามารถใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้โดยสะดวก 2. กรณีอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นเกิน 30,000 ตารางเมตร ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ที่ดินด้านที่ถนนสาธารณะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ยาวต่อเนื่องโดยตลอดจนถึงบริเวณที่ตั้งของอาคาร และที่ดินนั้นต้องว่างเพื่อสามารถใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้โดยสะดวก ที่มา กรมโยธาธิการและผังเมือง