Author name: admin

ตลาดที่อยู่อาศัยใน กรุงเทพมหานครและปริมณฑล กำลังเผชิญกับแรงกดดันหนักจากปัจจัยทางเศรษฐกิจ ดอกเบี้ยที่สูง หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และราคาที่พักที่ปรับตัวขึ้นสวนทางกับรายได้ผู้บริโภค แต่ท่ามกลางความไม่แน่นอนยังมี “จุดแสงสว่าง” ที่บ่งชี้ว่าในระยะเวลา 2-3 ปีข้างหน้า ตลาดอาจเริ่มฟื้นตัวได้บ้าง โดยเฉพาะในกลุ่มที่มีเงื่อนไขและทำเลที่เหมาะสม ฟื้นตัวช้าตามกำลังซื้อ ปี 2024 ยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่ใน กทม และปริมณฑล ลดลงมากถึง −65.1% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยเฉพาะคอนโดและทาวน์เฮาส์ที่กลุ่มผู้ซื้อมีรายได้ต่ำ-กลางเป็นหลัก ถูกผลกระทบหนักจากอัตราดอกเบี้ยขึ้นและภาระหนี้ครัวเรือน อย่างไรก็ตาม บ้านเดี่ยวในกลุ่มราคาเฉลี่ยถึงสูง ยังคงมีดีมานด์ เพราะกลุ่มนี้ถูกแตะต้องได้น้อยกว่าเมื่อต้นทุนเพิ่มขึ้น และมักมองหาความเป็นส่วนตัว + ทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบถ้วนตรงกับความคาดหวังของผู้ซื้อที่มีกำลังสูง ตลาดอสังหาฯ ปี 2025-2027 เติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป ยอดขายที่อยู่อาศัยใน BMR คาดว่าจะเพิ่มขึ้น ประมาณ 2-3% ต่อปี โดยกลุ่มที่มีเงินและเครดิตดีจะกลับมาเข้าสู่ตลาดก่อน ซัพพลายใหม่ (new supply) จะเติบโต 3-4% ต่อปี เน้นไปที่โครงการระดับกลาง-บน และ luxury condominium โดยเฉพาะในทำเลรถไฟฟ้า และใน CBD

หลายคนที่เริ่มสนใจลงทุนใน โครงการอสังหาริมทรัพย์ มักจะตั้งคำถามว่า “ควรเริ่มต้นจากตรงไหน?” บางคนรีบซื้อที่ดินก่อน เพราะกลัวราคาขึ้น บางคนเห็นทำเลดีเลยตัดสินใจก่อสร้างทันที โดยไม่ได้ผ่านขั้นตอนการวิเคราะห์ใด ๆ ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นคือโครงการอาจติดปัญหาขายไม่ออก ขาดทุน หรือแบกรับต้นทุนบานปลาย โดยประสบการณ์ตรงจากผมในฐานะ ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหา และผู้ที่เคยลงมือพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรจริง พบว่า “หัวใจสำคัญ” ของความสำเร็จคือ การทำ Feasibility Study โครงการอสังหา หรือ “การศึกษาความเป็นไปได้” อย่างรอบด้าน ตั้งแต่การตรวจสอบกฎหมาย ศักยภาพที่ดิน การสำรวจตลาด จนถึงการออกแบบและขายจริง ซึ่งวันนี้ผมจะพามาจับมือทำทีละขั้นตอน ผ่านเคสจริงที่ผมเคยทำ ตั้งแต่ก่อนซื้อที่ดิน ก่อสร้าง เปิดขาย จนถึงการส่งมอบบ้านให้ลูกค้า 1. ตรวจสอบข้อกฎหมายในพื้นที่ ก่อนซื้อที่ดินทุกครั้งเราจำเป็นต้องตรวจสอบว่าพื้นที่ของเรานั้นมีข้อกำหนดด้านกฎหมายอย่างไรบ้าน ซึ่งแต่ละพื้นที่ก็จะแตกต่างกันไป โดยกฎหมายหลักๆที่จะตรวจสอบก่อนคือ กฎหมายกำหนดบริเวณห้ามสร้างอาคาร โดยตรวจเช็คจากหน่วยงานราชการที่รับผิดชอบในพื้นที่นั้นๆ เช่น อบต หรือ สำนักงานป่าไม้ เบื้องต้นสามารถตรจสอบข้อมูลจากอินเตอร์เน็ตเพื่อเช็คแนวเบื้องต้นก่อนก็ได้ กฎหมายผังเมืองกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินแต่ละประเภท โดยเช็คว่าพื้นที่ดินของเรานั้นตั้งอยู่ในพื้นที่สีอะไร สามารถพัฒนาเป็นโครงการหมู่บ้านได้ไหม ส่วนใหญ่แล้วสีที่สามารถพัฒนาได้จะเป็นโซนสีเหลือง หรือแดง  แต่บางที่สีเขียวก็สามารถทำได้เช่นกัน ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดในแต่ละพื้นที่ด้วย กฎหมายแนวเวนคืน

ทำไมต้องทำ Feasibility Study? ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  เป็นกิจการที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงและมีความเสี่ยงจากปัจจัยหลายด้าน การทำ Feasibility Study จึงเป็นเครื่องมือสำคัญสำหรับนักพัฒนาที่ต้องการประเมินว่าโครงการบ้านจัดสรรมีความคุ้มค่าในการลงทุนหรือไม่ งานศึกษานี้ช่วยลดความเสี่ยงจากการตัดสินใจผิดพลาดและช่วยให้เข้าใจข้อจำกัดด้านกฎหมาย ความเหมาะสมของทำเล ตลาดเป้าหมาย และผลตอบแทนทางการเงินก่อนลงมือสร้างจริง องค์ประกอบหลักของ Feasibility Study การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ (Feasibility Study) ในระดับจุลภาคประกอบด้วย 4 ด้านสำคัญต่างๆดังนี้ ความเป็นไปได้ทางกายภาพ  ตรวจสอบสภาพที่ดินและสิ่งแวดล้อม เช่น ความเสี่ยงน้ำท่วม การขาดแคลนน้ำประปาหรือไฟฟ้า แผ่นดินทรุด ความสะดวกในการเข้าถึง รวมถึงปัจจัยธรรมชาติอื่น ๆ บริเวณนอกเมืองมักต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษเพราะอาจขาดโครงสร้างพื้นฐาน จำเป็นต้องประเมินต้นทุนการปรับปรุงให้ครอบคลุมตั้งแต่แรก ความเป็นไปได้ทางกฎหมายมูลค่าของที่ดินและการใช้ประโยชน์ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดผังเมืองและกฎหมายควบคุมอาคาร เช่น พื้นที่บางฝั่งของถนนสามารถสร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว ในขณะที่อีกฝั่งอาจสร้างอาคารพาณิชย์หรืออาคารสูงได้ควรตรวจสอบอัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio) และข้อกำหนดพื้นที่เปิดโล่ง ตลอดจนกฎหมายสิ่งแวดล้อมในพื้นที่ ความเป็นไปได้ทางการตลาดความต้องการของตลาดเป็นตัวชี้วัดสำคัญ หากไม่มีอุปสงค์ก็ไม่ควรเดินหน้าโครงการ ความเป็นไปได้ทางการตลาดหมายถึงการวิเคราะห์อุปสงค์–อุปทานในทำเลและช่วงเวลา เช่น การมีรถไฟฟ้าช่วยเพิ่มโอกาสการพัฒนา ที่อยู่อาศัยราคาพอเหมาะในทำเลดีมักขายได้ง่าย ควรสำรวจคู่แข่ง กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และแนวโน้มเศรษฐกิจ ความเป็นไปได้ทางการเงินวิเคราะห์รายได้ รายจ่าย อัตราผลตอบแทน และระยะเวลาดำเนินโครงการ

1. ตลาดที่อยู่อาศัย (คอนโดฯ, บ้าน) ตลาดโดยรวมยังฟื้นตัวช้าโดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลาง–ล่าง เนื่องจากกำลังซื้อยังอ่อนแอ ต้นทุนสารพัดพุ่งสูง และสินเชื่อเข้มงวด  อย่างไรก็ตามกลุ่มคอนโดฯ ในเมืองระดับกลาง–บน โดยเฉพาะเซ็กเมนต์ Luxury และ Branded Residence มีโอกาสเติบโตดี จากความต้องการทั้งของผู้ซื้อทั้งในและต่างประเทศ ตลาดเช่าคอนโดยังน่าสนใจ โดยเฉพาะในทำเลสุขุมวิท (ทองหล่อ–เอกมัย), สาทร–สีลม, ลาดพร้าว–รัชดา ได้รับความสนใจจากต่างชาติเป็นจำนวนมาก 2. ตลาดอสังหาฯเชิงพาณิชย์ (โรงแรม , โกดัง , มิกซ์ยูส ,สำนักงาน) โรงแรมและอุตสาหกรรม (โลจิสติกส์) เติบโตดี หนุนโดยการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว การลงทุนภาครัฐ และความต้องการใช้สินค้าภาคอุตสาหกรรม  โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC และจังหวัดแถลงใกล้เคียง ตลาดพื้นที่สำนักงานเผชิญอุปทานล้น ทำให้เจ้าของต้องปรับกลยุทธ์ทั้งราคาและบริการเพื่อรักษาผู้เช่า 3. กำลังซื้อจากต่างชาติ และ นโยบายจากภาครัฐ กลุ่มชาวต่างชาติยังเป็นส่วนสำคัญทั้งตลาดปล่อยเช่าและซื้อเพื่ออยู่อาศัย โดยเฉพาะจากจีน ไต้หวัน เมียนมา ฯลฯ  รัฐยังคงสนับสนุนตลาดอสังหาฯ ผ่านมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียม และกระตุ้นการลงทุนเช่นลดค่าธรรมเนียมการโอน–จดจำนอง 4.

ธุรกิจอพาร์ตเมนต์,บ้านเช่า ยังคงเป็นทางเลือกการลงทุนที่ได้รับความนิยม เนื่องจากสามารถสร้างรายได้สม่ำเสมอจากค่าเช่ารายเดือน รวมถึงยังมีสินทรัพย์ที่สามารถขายต่อได้ในอนาคต ทั้งนี้ ผู้สนใจลงทุนสามารถเลือกวิธีการได้หลายรูปแบบ เช่น การนำที่ดินที่มีอยู่มาพัฒนา การซื้อที่ดินใหม่เพื่อพัฒนา หรือการเข้าซื้อกิจการอพาร์ตเมนต์ที่มีอยู่แล้วมาบริหารต่อ อย่างไรก็ตาม ธุรกิจนี้ยังมีความท้าทายจากต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น เช่น ราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง และค่าบริหารจัดการ รวมถึงการแข่งขันในตลาดที่เพิ่มขึ้นจากการเติบโตของคอนโดมิเนียมด้วย ดังนั้นผู้เริ่มต้นควรมีการวางแผนที่ดีดังนี้ 1. วางแผนเบื้องต้น ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ทำ Feasibility study มีแนวทางดังนี้ ศึกษาความเป็นไปได้ด้านกฎหมาย (Legal Feasibility Study) โดยตรวจสอบว่าในพื้นที่นั้นสามารถพัฒนาเป็นอาคารสูงหรืออาคารแบบใดได้บ้าง เช่นดูกฎหมายผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร เป็นต้น และควรตรวจสอบความกว้างของถนนด้านหน้าที่ดินด้วยว่ากว้างเพียพอที่จะทำอาคารได้ตามกฎหมายหรือไม่ โดยทั่วๆไปก็ไม่ควรต่ำกว่า 6 เมตร วิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง ลักษณะทางกายภาพที่ดิน ว่ามีความเหมาะสมมากน้อยเพียงใดในการพัฒนาโครงการ ทำเลมีบทบาทสำคัญในการกำหนดกลุ่มเป้าหมายและความสำเร็จของโครงการ โดยควรเลือกพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของประชากร เช่น ย่านธุรกิจ นิคมอุตสาหกรรม สถานศึกษา และชุมชนใกล้เคียง กษาความเป็นไปได้ทางการตลาด (Marketing Feasibility Study) วิเคราะห์ความต้องการของตลาดในพื้นที่ รวมถึงคู่แข่งในทำเลเดียวกัน เช่น คอนโดมิเนียม

ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การวางผังและกำหนดขนาดของห้องต่าง ๆ มีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากต้องปฏิบัติตามกฎหมายควบคุมอาคาร เพื่อให้โครงการมีความถูกต้องตามข้อกำหนดและสามารถผ่านการตรวจสอบจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้ นอกจากนี้ยังช่วยให้ผู้ใช้งานได้รับประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหมาะสมและปลอดภัย โดยมีหลักสำคัญดังนี้ ห้องน้ำและห้องส้วม พื้นที่ขั้นต่ำ ห้องน้ำและห้องส้วมรวมกัน: พื้นที่ไม่น้อยกว่า 1.50 ตารางเมตร ห้องน้ำและห้องส้วมแยกกัน: แต่ละห้องต้องมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 0.90 ตารางเมตร ความกว้างขั้นต่ำ ความกว้างภายในห้อง: ไม่น้อยกว่า 90 เซนติเมตร ความสูงขั้นต่ำ ระยะดิ่งระหว่างพื้นถึงเพดาน หรือส่วนต่ำสุดของผนัง: ไม่ต่ำกว่า 2 เมตร การระบายอากาศ มีช่องระบายอากาศไม่น้อยกว่า 10% ของพื้นที่ห้อง หรือมี พัดลมระบายอากาศ ที่มีประสิทธิภาพเพียงพอ ห้องนอน พื้นที่ขั้นต่ำ พื้นที่ห้องนอนต้องไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตร ความกว้างด้านแคบที่สุด ด้านที่แคบที่สุดต้องไม่น้อยกว่า 2.50 เมตร ความสูงขั้นต่ำ ระยะดิ่งภายในห้องต้องสูงไม่น้อยกว่า 2.60 เมตร ที่มา : dpt.go.th

ความหมายของจำนองและขายฝาก จำนอง คือการนำสินทรัพย์หรืออสังหาฯ เป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงิน เพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ โดยไม่มีการส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังคงเป็นของผู้จำนองอยู่ ขายฝาก เป็นสัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกไปยังผู้ซื้อฝากทันที แต่มีข้อตกลงว่าผู้ขายสามารถไถ่ทรัพย์สินคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด  ขายฝากคือการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่มีการกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนคืนตามสัญญา ข้อแตกต่างระหว่างจำนองและขายฝาก 1. กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน จำนอง กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังคงเป็นของผู้จำนอง ขายฝาก กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะโอนไปยังผู้รับซื้อฝาก 2. การส่งมอบทรัพย์สิน จำนอง ไม่มีการส่งมอบทรัพย์สินให้ผู้รับจำนอง ขายฝาก ต้องมีการส่งมอบทรัพย์สินให้ผู้รับซื้อฝาก 3. ระยะเวลาในการไถ่ถอน จำนอง ไม่มีการกำหนดระยะเวลาในการไถ่ถอน หากผู้จำนองผิดสัญญา ผู้รับจำนองต้องฟ้องบังคับคดีเพื่อขายทรัพย์สิน ขายฝาก มีการกำหนดระยะเวลาไถ่ในสัญญา หากเลยกำหนดเวลา ผู้ขายจะหมดสิทธิ์ไถ่ 4. ค่าธรรมเนียมและภาษีอากร จำนอง ค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง (สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท) และไม่เสียภาษีอากร ขายฝาก ค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 ของราคาประเมิน และต้องเสียภาษีอากรตามกฎหมาย การทำสัญญา ทั้ง จำนอง และ ขายฝาก ต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน กรณีผิดสัญญา จำนอง หากไม่ชำระหนี้ตามกำหนด ผู้รับจำนองต้องฟ้องบังคับจำนองเพื่อขายทรัพย์สินผ่านการประมูล ขายฝาก

การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็นกระบวนการสำคัญในการบริหารและดูแลพื้นที่ส่วนกลางในโครงการหมู่บ้านจัดสรร เพื่อให้เกิดการจัดการที่มีประสิทธิภาพ โดยมีขั้นตอนโดยสรุป ดังนี้  จะต้องครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ได้แจ้งไว้กับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายในโครงการรวมตัวกันดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ภายในกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 180 วัน โดยในหนังสือแจ้งต้องแนบบัญชีทรัพย์สินที่ผู้จัดสรรที่ดินจะโอนให้แก่นิติบุคคลไปด้วย ผู้จัดสรรที่ดินประกาศการแจ้งให้จัดตั้งนิติบุคคลในหนังสือพิมพ์ไม่น้อยกว่า 3 วันและปิดประกาศสำเนาหนังสือแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทราบในที่เปิดเผย ณ ที่ดินจัดสรร ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดประชุมเพื่อลงมติให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เห็นชอบข้อบังคับ และแต่งตั้งตัวแทนไปขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลกับเจ้าหน้าที่ โดยมติทั้ง 3 เรื่องดังกล่าวต้องมีคะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง ของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการ ตัวแทนไปยื่นคำขอจดทะเบียนจัดตั้ง ฯ กับเจ้าหน้าที่ และรับโอนทรัพย์สินสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดิน แจ้งผู้จัดสรรที่ดินให้โอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลบ้านจัดสรร