ตลาดที่อยู่อาศัยใน กรุงเทพมหานครและปริมณฑล กำลังเผชิญกับแรงกดดันหนักจากปัจจัยทางเศรษฐกิจ ดอกเบี้ยที่สูง หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และราคาที่พักที่ปรับตัวขึ้นสวนทางกับรายได้ผู้บริโภค แต่ท่ามกลางความไม่แน่นอนยังมี “จุดแสงสว่าง” ที่บ่งชี้ว่าในระยะเวลา 2-3 ปีข้างหน้า ตลาดอาจเริ่มฟื้นตัวได้บ้าง โดยเฉพาะในกลุ่มที่มีเงื่อนไขและทำเลที่เหมาะสม
ฟื้นตัวช้าตามกำลังซื้อ
- ปี 2024 ยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่ใน กทม และปริมณฑล ลดลงมากถึง −65.1% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยเฉพาะคอนโดและทาวน์เฮาส์ที่กลุ่มผู้ซื้อมีรายได้ต่ำ-กลางเป็นหลัก ถูกผลกระทบหนักจากอัตราดอกเบี้ยขึ้นและภาระหนี้ครัวเรือน
- อย่างไรก็ตาม บ้านเดี่ยวในกลุ่มราคาเฉลี่ยถึงสูง ยังคงมีดีมานด์ เพราะกลุ่มนี้ถูกแตะต้องได้น้อยกว่าเมื่อต้นทุนเพิ่มขึ้น และมักมองหาความเป็นส่วนตัว + ทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบถ้วนตรงกับความคาดหวังของผู้ซื้อที่มีกำลังสูง
ตลาดอสังหาฯ ปี 2025-2027 เติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป
ยอดขายที่อยู่อาศัยใน BMR คาดว่าจะเพิ่มขึ้น ประมาณ 2-3% ต่อปี โดยกลุ่มที่มีเงินและเครดิตดีจะกลับมาเข้าสู่ตลาดก่อน
ซัพพลายใหม่ (new supply) จะเติบโต 3-4% ต่อปี เน้นไปที่โครงการระดับกลาง-บน และ luxury condominium โดยเฉพาะในทำเลรถไฟฟ้า และใน CBD ที่ผู้ซื้อทั้งไทยและต่างชาติให้ความสนใจมากขึ้น
แบ่งตามเซ็กเมนต์ บ้านเดี่ยว - ทาวน์เฮาส์ - คอนโดมิเนียม
บ้านเดี่ยว (Detached Houses)
- จุดแข็ง ยังคงมีดีมานด์จากกลุ่มผู้ซื้อ upper-middle / high income ที่ต้องการพื้นที่ใหญ่ ทำเลดี สิ่งอำนวยความสะดวกครบ
- จุดอ่อน ต้นทุนที่ดินและวัสดุสูง, ความสามารถในการจ่ายเงินกู้ที่ลดลง
ทาวน์เฮาส์ (Townhouses)
- จุดแข็ง มีสต๊อกคงค้างเยอะ โดยเฉพาะในกลุ่มราคาต่ำ-กลาง ซึ่งทำให้ตลาดอิ่มตัวในหลายทำเล
- จุดอ่อน ราคาที่ไม่สามารถขยับขึ้น และการแข่งขันสูง, ผู้ซื้อได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยและหนี้ค่อนข้างมาก
คอนโดมิเนียม
- จุดแข็ง ในทำเลใจกลางเมือง /ตามแนวรถไฟฟ้า /สำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อชาวต่างชาติ ทำเล luxury/branded residences ได้รับความสนใจสูง
- จุดอ่อน โครงการในชานเมืองมี unsold inventory เยอะ, ราคาขายในบางโครงการอาจช้ากว่าที่คาด
ปัจจัยหนุนการฟื้นตัว (Growth Drivers)
เศรษฐกิจไทย + บทบาทรัฐบาล
การลงทุนภาครัฐ โดยเฉพาะเมกะโปรเจ็กต์ด้านคมนาคมและขนส่ง ช่วยเชื่อมต่อพื้นที่ ยกระดับการเข้าถึงและเพิ่มมูลค่าที่ดินรอบแนวรถไฟฟ้าและเส้นทางหลักภาคการท่องเที่ยวกลับมา
ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่สนใจซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่อพักผ่อน/ปล่อยเช่า สร้าง demand พิเศษในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-บนและ luxuryผู้ใช้อาศัยที่มีรายได้ดี / Expat / Investor ต่างชาติ
ผู้ที่มีความพร้อมด้านเครดิตและรายได้สูง มีแนวโน้มกลับเข้าสู่ตลาดเร็วกว่ากลุ่มทั่วไปที่ดินและทำเลที่เชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐาน
ที่ดินใกล้รถไฟฟ้า/ทางด่วน/ถนนหลักมีศักยภาพสูง ราคาเพิ่มขึ้นได้ดี
ความเสี่ยงที่ควรคำนึง (Risks & Limitations)
ดอกเบี้ยและภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังสูง อาจเป็นอุปสรรคหลักในการขยายตัวของตลาดในกลุ่มผู้ซื้อที่มีเงื่อนไขทางการเงินจำกัด
รายได้ผู้ซื้อไม่เพิ่มตามราคาที่ดิน+วัสดุ — อาจทำให้ราคาขายบ้านสูงเกินกำลังซื้อของกลุ่มกลาง-ล่าง
สต็อกคอนโดและทาวน์เฮาส์ที่ยังขายไม่ออก (unsold inventory) สูงในบางทำเลที่ไม่โดดเด่น
สังคมสูงวัย (แต่ประชากรเริ่มแก่) อาจลดความต้องการบ้านแบบครอบครัวใหญ่ หรือบ้านใหม่ที่เน้นขยายครอบครัวในระยะยาว
ข้อเสนอแนะแนวทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ช่วงนี้
เลือกทำเลที่เชื่อมต่อระบบขนส่งสาธารณะ โดยเฉพาะพื้นที่แนวรถไฟฟ้าหรือใกล้ทางด่วน ทำเลเหล่านี้ยังมีโอกาสเติบโตสูง
เจาะกลุ่ม buyers ที่มีกำลังซื้อสูง รวมถึงนักลงทุนและชาวต่างชาติ ซึ่งได้รับผลกระทบน้อยจากปัจจัยทางเศรษฐกิจ
เน้นโครงการ Luxury / Branded / High-end สำหรับคอนโดฯ เนื่องจากตลาดกลุ่มนี้ฟื้นตัวได้ดีกว่า
ควบคุมต้นทุนดี/ใช้กลยุทธ์ด้านการเงิน เช่น โปรโมชั่น, เงื่อนไขผ่อน, หรือร่วมกับสถาบันการเงินเพื่อช่วยลดภาระต้นทุนให้ลูกค้า
Feasibility Study สำคัญมาก วิเคราะห์ demand, segment ลูกค้า, ราคา ขาย, ราคาที่ดิน และต้นทุนก่อสร้าง
