ทำไมต้องทำ Feasibility Study?
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นกิจการที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงและมีความเสี่ยงจากปัจจัยหลายด้าน การทำ Feasibility Study จึงเป็นเครื่องมือสำคัญสำหรับนักพัฒนาที่ต้องการประเมินว่าโครงการบ้านจัดสรรมีความคุ้มค่าในการลงทุนหรือไม่ งานศึกษานี้ช่วยลดความเสี่ยงจากการตัดสินใจผิดพลาดและช่วยให้เข้าใจข้อจำกัดด้านกฎหมาย ความเหมาะสมของทำเล ตลาดเป้าหมาย และผลตอบแทนทางการเงินก่อนลงมือสร้างจริง
องค์ประกอบหลักของ Feasibility Study
การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ (Feasibility Study) ในระดับจุลภาคประกอบด้วย 4 ด้านสำคัญต่างๆดังนี้
- ความเป็นไปได้ทางกายภาพ ตรวจสอบสภาพที่ดินและสิ่งแวดล้อม เช่น ความเสี่ยงน้ำท่วม การขาดแคลนน้ำประปาหรือไฟฟ้า แผ่นดินทรุด ความสะดวกในการเข้าถึง รวมถึงปัจจัยธรรมชาติอื่น ๆ บริเวณนอกเมืองมักต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษเพราะอาจขาดโครงสร้างพื้นฐาน จำเป็นต้องประเมินต้นทุนการปรับปรุงให้ครอบคลุมตั้งแต่แรก
- ความเป็นไปได้ทางกฎหมาย
มูลค่าของที่ดินและการใช้ประโยชน์ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดผังเมืองและกฎหมายควบคุมอาคาร เช่น พื้นที่บางฝั่งของถนนสามารถสร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว ในขณะที่อีกฝั่งอาจสร้างอาคารพาณิชย์หรืออาคารสูงได้
ควรตรวจสอบอัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio) และข้อกำหนดพื้นที่เปิดโล่ง ตลอดจนกฎหมายสิ่งแวดล้อมในพื้นที่ - ความเป็นไปได้ทางการตลาด
ความต้องการของตลาดเป็นตัวชี้วัดสำคัญ หากไม่มีอุปสงค์ก็ไม่ควรเดินหน้าโครงการ ความเป็นไปได้ทางการตลาดหมายถึงการวิเคราะห์อุปสงค์–อุปทานในทำเลและช่วงเวลา เช่น การมีรถไฟฟ้าช่วยเพิ่มโอกาสการพัฒนา ที่อยู่อาศัยราคาพอเหมาะในทำเลดีมักขายได้ง่าย ควรสำรวจคู่แข่ง กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และแนวโน้มเศรษฐกิจ - ความเป็นไปได้ทางการเงิน
วิเคราะห์รายได้ รายจ่าย อัตราผลตอบแทน และระยะเวลาดำเนินโครงการ หากผลตอบแทนคาดว่าจะเท่ากับหรือมากกว่าต้นทุนและค่าใช้จ่าย อาจถือว่าโครงการมีความเป็นไปได้ทางการเงิน
ควรใช้กระแสเงินสดคาดการณ์ (cash flow) และทดสอบความไวต่อการเปลี่ยนแปลง (sensitivity analysis) เช่น การขึ้นราคาวัสดุหรือการลดราคาขาย
ขั้นตอนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีดังนี้
- ไอเดียว แนวคิด (Idea Inception)
เริ่มจากผู้พัฒนามีแนวคิดที่จะสร้างโครงการ ซึ่งอาจเกิดจากการสำรวจตลาด การระดมสมอง หรือการวิจัย เมื่อมีไอเดียแล้วต้องพิจารณารูปแบบ จุดเด่น กลุ่มเป้าหมาย และคำนวณจุดคุ้มทุนเบื้องต้น - การกลั่นกรองแนวคิด (Idea Refinement)
นำแนวคิดมาวิเคราะห์ด้านกายภาพ ทำเลที่ตั้ง กฎหมายและความเป็นไปได้ เพื่อให้ไอเดียออกมาเป็นรูปธรรม ระยะนี้ต้องศึกษาขอบเขตการใช้ที่ดินตามข้อบังคับและวิเคราะห์ศักยภาพของพื้นที่ประกอบกันด้วย - การศึกษาความเป็นไปได้ (Feasibility Study)
วิเคราะห์รายละเอียดทุกด้านอย่างรอบคอบ รวมทั้งศึกษาความเป็นไปได้ด้านกฎหมาย กายภาพ การตลาด และการเงิน เพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุน - การตกลงทำสัญญา (Contract Deal)
จัดจ้างผู้เชี่ยวชาญต่าง ๆ เช่น ผู้รับเหมา สถาปนิก วิศวกร หรือฝ่ายต่างๆที่เกี่ยวข้อง ซึ่งควรมีความชัดเจนในขอบเขตงานและเงื่อนไขการจ้าง เช่น การจ่ายค่าจ้างตามความก้าวหน้างาน (progressive payment) การกำหนดแผนการดำเนินงาน เป็นต้น - การออกแบบและการก่อสร้าง (Design and Construction)
ออกแบบโครงการให้สอดคล้องกับ กลุ่มลูกค้า และสภาพแวดล้อม ขณะเดียวกันต้องควบคุมเวลา คุณภาพ และต้นทุน ให้โครงการเสร็จตามแผนที่วางไว้ด้วย - การเริ่มเข้าใช้โครงการ (Initiation of Operation)
ตรวจสอบระบบต่าง ๆ เช่น ไฟฟ้า ประปา ระบบความปลอดภัย ให้พร้อมใช้งาน และกำหนดกลยุทธ์การตลาดเพื่อเปิดตัวโครงการให้เป็นที่รู้จัก เช่น การจัดกิจกรรมส่งเสริมการขาย การโฆษณาประชาสัมพันธ์ โดยการตลาดสามารถทำได้ควบคู่ไปกับขั้นตอนการก่อสร้าง - การบริหารจัดการ (Property Management)
เมื่อเปิดโครงการแล้วต้องบริหารจัดการทรัพย์สินทั้งในด้านการบำรุงรักษา การบริการ และการดูแลลูกค้าอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้อยู่ในสภาพที่พร้อมส่งมอบ เช่น ฝ่ายขายก็บริหารงานขาย ฝ่ายก่อสร้างหรือผู้จัดการก็บริการดูแลอาคารให้อยู่ในสภาพสมบูรณ์ก่อนส่งมอบ
ปัจจัยที่ส่งผลต่อความสำเร็จของโครงการบ้านจัดสรร
การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรให้ประสบความสำเร็จ ต้องคำนึงถึงหลายปัจจัย ทั้งจากมุมมองลูกค้าและแนวโน้มตลาดดังนี้
ความต้องการและพฤติกรรมผู้ซื้อ จากงานวิจัยพบว่า ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านจัดสรร ได้แก่ ทำเลที่ตั้ง ภาพลักษณ์ของแบรนด์ การออกแบบ และ สิ่งอำนวยความสะดวก ส่วนปัจจัยเพื่อนบ้านและเครือข่ายสังคมออนไลน์ไม่มีผลอย่างมีนัยสำคัญ ดังนั้นผู้พัฒนาควรเลือกทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ และออกแบบโครงการให้สะท้อนภาพลักษณ์ที่ดีพร้อมพื้นที่ส่วนกลางครบครัน
- หากเป็นโครงการระดับพรีเมียม มีสิ่งที่ต้องคำนึงถึงดังนี้
จากการศึกษากรณีโครงการบ้านจัดสรรระดับหรูริมถนนพรานนก–พุทธมณฑลสาย 4 ระบุว่า บ้านระดับ Luxury ต้องมีสถาปัตยกรรมและภูมิทัศน์โดดเด่น ระบบความปลอดภัยเข้มงวด มีพื้นที่ส่วนกลางอย่างสโมสร ฟิตเนส สระว่ายน้ำ สนามกีฬา และสวนขนาดใหญ่ บ้านควรมีที่ดินไม่น้อยกว่า 100 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอยไม่ต่ำกว่า 350 ตร.ม. อย่างน้อย 4 ห้องนอน 5 ห้องน้ำ และ 3 ที่จอดรถ รวมทั้งใช้วัสดุคุณภาพสูงและมีกลยุทธ์การตลาดเพื่อเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง - หลักการใช้ที่ดินสูงสุดและดีที่สุด
แนวคิดการใช้ประโยชน์ที่ดินสูงสุดและดีที่สุด (Highest and Best Use) เน้นว่าการพัฒนาที่ดินต้องถูกต้องตามกฎหมาย เหมาะสมทางกายภาพ มีความเป็นไปได้ทางการเงิน และก่อให้เกิดมูลค่าสูงสุด สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินควรได้รับการบำรุงรักษาหรือปรับปรุงเพื่อเพิ่มมูลค่า และโครงการควรตอบโจทย์ตลาดทั้งในปัจจุบันและอนาคต
แนวทางและข้อแนะนำสำหรับนักพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์
ศึกษาและวิเคราะห์เชิงลึก
เริ่มจากการสำรวจตลาดและวิเคราะห์ความต้องการของลูกค้า พร้อมวางแผนการใช้ที่ดินตามข้อจำกัดของกฎหมาย ควบคู่กับการประเมินปัจจัยด้านกายภาพ การตลาด และการเงินอย่างเป็นระบบเลือกทำเลที่มีศักยภาพ
ควรตั้งโครงการในทำเลที่มีการเชื่อมต่อขนส่งสาธารณะ มีโครงสร้างพื้นฐานพร้อม และมีแนวโน้มการเติบโตของราคาอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนศึกษาผังเมืองและข้อกำหนด FAR/OSR เพื่อให้สอดคล้องกับประเภทโครงการ- ออกแบบโครงการให้แตกต่างและตอบโจทย์กลุ่มลูกค้า ความสวยงาม ความปลอดภัย และสิ่งอำนวยความสะดวกเป็นปัจจัยที่ลูกค้าให้ความสำคัญ ควรสร้างเอกลักษณ์ให้โครงการและเลือกใช้วัสดุคุณภาพสูง โดยเฉพาะตลาดระดับกลางถึงระดับหรู ที่ลูกค้าพร้อมจ่ายเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดี
- นำแนวคิดความยั่งยืนมาใช้ พิจารณาใช้เทคโนโลยีประหยัดพลังงาน การจัดการน้ำ และวัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ซึ่งช่วยลดค่าใช้จ่ายระยะยาวและสร้างภาพลักษณ์เชิงบวกให้แบรนด์
- ใช้ข้อมูลและเทคโนโลยีมาวิเคราะห์วางแผนโครงการ การนำเทคนิค data mining และ GIS มาช่วยในการวิเคราะห์พื้นที่และตลาดจะทำให้การตัดสินใจแม่นยำยิ่งขึ้น ช่วยวางแผนขนาดและรูปแบบของโครงการให้เหมาะสมกับศักยภาพและความต้องการของพื้นที่
- วางกลยุทธ์การตลาดและการขาย ต้องสร้างการรับรู้แบรนด์ผ่านสื่อออนไลน์ จัดแคมเปญส่งเสริมการขาย และใช้การบริการหลังการขายเพื่อสร้างความเชื่อมั่น ทั้งยังควรวางแผนการเงินและการบริหารความเสี่ยง เช่น การทดสอบความไวของรายได้และต้นทุน และการแบ่งสัดส่วนเงินทุนระหว่างเจ้าของและนักลงทุน เพื่อกระจายความเสี่ยง
- เตรียมแผนบริหารทรัพย์สินหลังการขาย เมื่อโครงการเสร็จสิ้น ควรมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านเพื่อบริหารและบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางอย่างยั่งยืน ผู้พัฒนาควรวางระบบค่าบำรุงรักษา ค่าส่วนกลาง และมาตรการด้านความปลอดภัย เช่น การรักษาความสะอาด การดูแลสวน และระบบรักษาความปลอดภัย เป็นต้น
