1. โฉนดที่ดิน นส.4 (ครุฑแดง)
เป็นโฉนดทั่วๆไป ที่เรารู้จักกันดี เป็นเอกสารสิทธิ์ที่มีตรา ครุฑสีแดง สามารถซื้อขาย จำนอง เปลี่ยนมือได้ตลอดเวลา เป็นโฉนดที่ให้กรรมสิทธิ์แก่เจ้าของเต็มที่
ข้อดี
- เป็นเอกสารสิทธิ์เต็มรูปแบบที่ให้กรรมสิทธิ์แก่เจ้าของที่ดินอย่างชัดเจน
- สามารถซื้อขาย จำนอง หรือเปลี่ยนมือได้ตลอดเวลา
- ไม่ต้องมีข้อจำกัดทางกฎหมายในการทำธุรกรรม
ข้อเสีย
- ไม่มีข้อเสียที่ชัดเจน เนื่องจากเป็นโฉนดที่ให้สิทธิ์สูงสุด
2. นส.3 ก (ครุฑเขียว)
เป็นหนังสือแสดงสิทธิ์การครอบครอง ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน สัญลักษณ์รูป ครุฑเขียว โดย นส.3 ก สามารถซื้อขาย จำนองได้ โดยโอนสิทธิ์ครอบครองให้แก่ผู้อื่น และยังสามารถทำเรื่องเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดิน (นส.4) ได้อีกด้วย
ข้อดี
- สามารถซื้อขาย จำนอง หรือเปลี่ยนมือได้เช่นเดียวกับ นส.4
- สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดิน (นส.4) ได้เมื่อทำตามขั้นตอนที่กำหนด
ข้อเสีย
- ไม่มีกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบเช่น นส.4 เนื่องจากเป็นเอกสารแสดงสิทธิ์การครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์จริง
- อาจต้องใช้เวลาสำหรับขั้นตอนการเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินเต็มรูปแบบ
3. นส.3 (ครุฑดำ)
เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ โดยมีสัญลักษณ์ ครุฑดำ จะคล้ายกับ นส.3 ก แต่สิ่งที่ต่างกันก็คือ นส.3 จะมีการรังวัดที่ไม่ค่อยละเอียด และไม่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ เนื่องจากความเป็นเจ้าของไม่ชัดเจน จึงทำให้ ถ้าอยากจะซื้อขาย หรือจำนองที่ดินประเภทนี้ จะต้องรอประกาศจากราชการ 30 วัน
ข้อดี
- แสดงถึงสิทธิ์ในการทำประโยชน์บนที่ดินได้
- สามารถซื้อขายหรือจำนองได้ แต่ต้องผ่านการประกาศจากราชการ 30 วัน
ข้อเสีย
- ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินชัดเจน ไม่เหมาะสำหรับการทำธุรกรรมทางที่ดินในทันที
- การรังวัดไม่ละเอียด ไม่มีภาพถ่ายทางอากาศ ทำให้ขอบเขตที่ดินไม่ชัดเจน
- ขั้นตอนการทำธุรกรรมทางกฎหมายอาจล่าช้าเนื่องจากต้องรอการประกาศจากราชการ
4. ที่ดิน สปก.
ที่ดิน สปก. เป็นที่ดินที่ สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม จัดสรรให้กับเกษตรกรเพื่อใช้เป็นที่ดินทำกิน ที่ดินประเภทนี้ไม้สามารถซื้อขายได้ แต่สามารถทำสัญญาเช่าได้ และสามารถส่งต่อสิทธิ์ให้เป็นมรดกแก่ลูกหลานได้
ข้อดี
- เป็นที่ดินที่สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจัดสรรให้เพื่อทำกิน
- เกษตรกรสามารถใช้ทำการเกษตรเพื่อสร้างรายได้
- สามารถส่งต่อสิทธิ์ให้ลูกหลานได้เป็นมรดก
ข้อเสีย
- ไม่สามารถซื้อขายที่ดินได้ จำกัดการทำธุรกรรม
- แม้ว่าจะส่งต่อสิทธิ์ให้ลูกหลานได้ แต่สิทธินี้เป็นเพียงการครอบครองเพื่อทำประโยชน์ ไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ
- ไม่เหมาะสำหรับการใช้เป็นทรัพย์สินในการลงทุนหรือธุรกรรมที่ต้องการความคล่องตัวทางการเงิน
สรุปลักษณะการใช้งานของโฉนดที่ดินแต่ละประเภท
- นส.4 (ครุฑแดง) เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการถือกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบและสามารถทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินได้อย่างเสรี
- นส.3 ก (ครุฑเขียว) เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการสิทธิ์ในการทำธุรกรรมทางที่ดิน แต่ยังไม่ได้เป็นกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ
- นส.3 (ครุฑดำ) มีความเสี่ยงและความไม่ชัดเจนในกรรมสิทธิ์และกระบวนการทางกฎหมาย ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดความล่าช้าในการทำธุรกรรมได้
- ที่ดิน สปก. เหมาะสำหรับการทำเกษตรกรรมเท่านั้น และไม่เหมาะสำหรับการลงทุนหรือการทำธุรกรรมทางการเงิน
ดังนั้นแล้วนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องตรวจสอบโฉนดให้แต่ละประเภทก่อนว่าเหมาะสมที่จะนำมาพัฒนาโครงการหรือไม่ เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้น
ที่มา : สำนักงานที่ดิน จ ลำปาง https://assisterhome.com