บริการรับศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ (Project Feasibility Study)
บริการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท บ้านจัดสรร คอนโด อพาร์ทเม้นท์ โรงแรม รีสอร์ท โกดัง คลังสินค้า และอื่นๆ
ขอบเขตในการทำ Feasibility Study
1. ศึกษาความเป็นไปได้ด้านทำเลที่ตั้ง รวมทั้งลักษณะทางกายภาพโครงการ (Physical Feasibility Study)
2. ศึกษาความเป็นไปได้ด้านข้อกฎหมาย (Legal Feasibility Study)
3. ศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาด (Marketing Feasibility Study)
4. ศึกษาความเป็นไปได้ด้านการเงิน (Financial Feasibility Study)
1. ศึกษาความเป็นไปได้ด้านทำเลที่ตั้ง รวมทั้งลักษณะทางกายภาพโครงการ (Physical Feasibility Study) โดยศึกษา ลักษณะที่ดิน ฉโนดที่ดิน ความกว้างถนนหน้าที่ดิน รูปร่าง ความกว้างยาว และความเหมาะสมที่จะนำมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ดังนี้
1.1 ศึกษาลักษณะกายภาพของที่ดิน
- ความสูง-ต่ำ ของที่ดินโครงการ (Elevation) โดยควรพิจารณาความสูงของที่ดินเพื่อป้องกันปัญหาน้ำท่วม หรือน้ำขัง และหากที่ดินต่ำเกินไป ต้องพิจารณาถมดินเพิ่ม ซึ่งจะส่งผลต่อต้นทุนที่ดินเพิ่มขึ้นด้วย
- หน้ากว้าง ยาว (Frontage) ความกว้าง-ยาวของที่ดินมีผลต่อการออกแบบอาคารและจัดสรรพื้นที่อาคาร เนื่องจากต้องมีระยะร่นรอบอาคารและมีข้อกำหนดด้านกฎหมายต่างๆเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย ดังนั้นควรพิจารณาที่ดินที่มีหน้ากว้าง-ยาว ที่เหมาะสมเพื่อพัฒนาโครงการนั้นๆ
- พิจารณาขนาดที่ดินที่จะนำมาพัฒนาโครงการ ขนาดของที่ดินควรสัมพันธ์กับประเภทของโครงการที่ต้องการพัฒนา เช่น โครงการบ้านจัดสรร ,คอนโดมิเนียม,อาคารพาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรม เป็นต้น
- รูปร่างที่ดิน (Shape of the Land) ที่ดินที่มีรูปร่างสี่เหลี่ยมผืนผ้าหรือรูปร่างที่เรียบง่าย มักมีความเหมาะสมต่อการพัฒนาโครงการมากกว่า เนื่องจากสามารถใช้ประโยชน์จากพื้นที่ได้อย่างเต็มที่
1.2 ศึกษาการเข้า-ออกสู่ที่ดิน การเดินทาง ว่าสามารถเดินทางเข้าถึงได้สะดวกหรือไม่ (Access and Transportation)
- การเข้าถึงที่ดิน (Accessibility) ตรวจสอบว่าที่ดินมีทางเข้า-ออกที่สะดวกหรือไม่ ถนนเป็นทางสาธารณะหรือไม่ รวมถึงการเชื่อมต่อกับถนนหลักหรือทางด่วน ซึ่งจะช่วยเพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทางและเพิ่มมูลค่าของโครงการได้
- ความกว้างของถนนหน้าที่ดิน (Width of the Road) ตรวจเช็คเขตทางว่ามีความกว้างที่สามารถพัฒนาโครงการแต่ละประเภทได้หรือไม่ เช่น โครงการบ้านจัดสรร ถนนสาธารณะด้านหน้าไม่ควรกว้างน้อยกว่า 6 เมตร หรือคอนโดสูงเกิน 23 เมตร และพื้นที่ไม่เกิน 3 หมื่น ตรม. กฎหมายกำหนดให้ถนนด้านหน้าต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร เป็นต้น นอกจากนี้การมีถนนที่กว้างยังสามารถรองรับการจราจรได้ดีเป็นสิ่งสำคัญในการพัฒนาโครงการด้วย
1.3 ดูสภาพแวดล้อม สิ่งอำนวยความสะดวก และสาธารณูปโภคใกล้เคียง (Surroundings and Infrastructure) เช่น แหล่งงานและแหล่งชุมชนอยู่ใกลมากน้อยเพียงใด เหมาะสมที่จะนำมาพัฒนาหรือไม่
- สภาพแวดล้อมโดยรอบ (Surroundings) การสำรวจสภาพแวดล้อมใกล้เคียง เช่น แหล่งชุมชน แหล่งงาน สถานศึกษา หรือสถานพยาบาล รอบข้างเสียงดัง หรือมีแหล่งมลพิษต่างๆหรือไม่ ซึงจากการวิเคราะห์จะช่วยทำให้ทราบว่าพื้นที่นั้นมีศักยภาพเพียงพอที่จะพัฒนาโครงการหรือไม่
- สิ่งอำนวยความสะดวกและสาธารณูปโภค (Amenities and Infrastructure) การมีไฟฟ้า, น้ำประปา, ระบบระบายน้ำ เป็นสิ่งสำคัญในการพัฒนาโครงการ การมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครันจะช่วยเพิ่มความสะดวกสบายให้กับผู้อยู่อาศัย
2. ศึกษาความเป็นไปได้ทางด้านข้อกฎหมาย (Legal Feasibility Study) การศึกษาความเป็นไปได้ทางด้านกฎหมายเป็นขั้นตอนที่สำคัญ เพื่อให้การพัฒนาโครงการ สอดคล้องกับกฎหมายที่เกี่ยวข้องและสามารถพัฒนาได้โดยไม่ขัดกับข้อกฎหมายต่างๆ
2.1 ศึกษากฎหมายผังเมือง (Urban Planning Laws)
- ตรวจสอบกฎหมายผังเมือง ว่าพื้นที่ที่ดินที่ต้องการพัฒนานั้นอยู่ในพื้นที่ที่สามารถพัฒนาโครงการตามผังเมืองได้หรือไม่
- ตรวจสอบข้อจำกัดต่างๆในการพัฒนาโครงการ เช่น ข้อจำกัดความสูงของอาคาร, จำนวนยูนิตที่สามารถสร้างได้ หรืออัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน (FAR – Floor Area Ratio)
2.2 ตรวจสอบข้อบัญญัติท้องถิ่น
- ข้อบัญญัติท้องถิ่น ตรวจสอบข้อห้ามต่างๆ การก่อสร้างในบางพื้นที่ เช่น พื้นที่อนุรักษ์ พื้นที่ชุมชนดั้งเดิม หรือพื้นที่ที่มีความเสี่ยงทางธรรมชาติ เพื่อดูว่าพื้นที่โครงการสามารถก่อสร้างอาคารได้หรือไม่
- ข้อกำหนดพิเศษ อาจมีข้อกำหนดพิเศษที่ต้องปฏิบัติตาม เช่น ประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ให้มีการออกแบบอาคารที่สอดคล้องกับลักษณะสถาปัตยกรรมท้องถิ่น หรือการรักษาสิ่งแวดล้อมในพื้นที่ เป็นต้น
2.3 ตรวจสอบแนวเวนคืนที่ดิน
- ตรวจสอบแนวเวนคืนกับทางราชการ ว่าที่ดินที่จะนำมาพัฒนาโครงการนั้นอยู่ในแนวเวนคืนหรือไม่ เพื่อวางแผนการพัฒนาโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ
2.4 ศึกษากฎหมายการพัฒนาโครงการเฉพาะทางเช่น กฏหมายจัดสรร กฎหมายอาคารชุดเป็นต้น
- กฎหมายจัดสรร การศึกษากฎหมายการจัดสรรที่ดินจะช่วยให้ทราบข้อกำหนดในการพัฒนาพื้นที่ เช่น ความกว้างถนนในโครงการ , พื้นที่ส่วนกลาง, ขนาดพื้นที่ดิน และความกว้าง-ยาวของที่ดินที่แต่ละแปลง เป็นต้น
- กฎหมายอาคารชุด อาคารอยู่อาศัยรวม จะมีข้อกำหนดต่างๆ เช่น ขนาดห้องพักขั้นต่ำ ,ความกว้างทางเดิน ระยะ SET BACK ระยะร่นแนวอาคารต่างๆ จำนวนที่จอดรถและอื่นๆ เป็นต้น
2.5 ศึกษากฎหมายควบคุมอาคาร กำหนดข้อบังคับในการออกแบบและก่อสร้างอาคารแต่ละประเภท เช่น ข้อกำหนดด้านการออกแบบอาคาร ข้อกำหนดด้านความปลอดภัย, ความทนทาน, การป้องกันอัคคีภัย, และมาตรฐานการก่อสร้างต่างๆ
2.6 ศึกษากฎหมายสิ่งแวดล้อม (EIA)
- การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) โดยเฉฉพาะโครงการขนาดใหญ่ หรือโครงการที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีความอ่อนไหวต่อสิ่งแวดล้อม การศึกษานี้จะช่วยให้ทราบว่าโครงการต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดอะไรบ้างเพื่อปกป้องสิ่งแวดล้อมและลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้น
3 ศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาด (Marketing Feasibility Study) วิเคราะห์ข้อมูลทางการตลาด เพื่อให้ทราบถึงโอกาสทางธุรกิจและช่วยตัดสินใจในการลงทุนพัฒนาโครงการที่เหมาะสมและสอดคล้องกับสภาพตลาด ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้
3.1 วิเคราะห์ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ (Market Overview)
- พิจารณาสถานการณ์ทางการเมือง เศรษฐกิจ การจ้างงานของประชากร รวมถึงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และนโยบายภาครัฐที่ส่งผลต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้เพื่อประเมินว่าในปีปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความน่าลงทุนหรือไม่
- การวิเคราะห์แนวโน้มตลาด โดยศึกษาการเติบโตหรือหดตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่ต้องการลงทุน โดยดูแนวโน้มของตลาด เช่น การพัฒนาสาธารณูปโภคใหม่ๆของภาครัฐ การเติบโตของชุมชนเมือง เป็นต้น
3.2 วิเคราะห์อุปสงค์-อุปทานในพื้นที่ (Demand – Supply)
- อุปสงค์ (Demand) ศึกษาความต้องการที่อยู่อาศัยพื้นที่ โดยการสำรวจข้อมูลประชากร สภาพเศรษฐกิจ และพฤติกรรมและความต้องการลูกค้า
- อุปทาน (Supply) วิเคราะห์โครงการคู่แข่งในพื้นที่ใกล้เคียง มีโครงการที่กำลังพัฒนาหรือเปิดตัวในพื้นที่เดียวกันมากน้อยเพียงใด รวมถึงการศึกษาราคาขายหรือค่าเช่าของโครงการที่คล้ายกันในตลาด
3.3 ศึกษาคู่แข่งและกลุ่มลูกค้า (Competitor and Customer Analysis)
- ลงสำรวจพื้นที่ (Survey) โดยลงพื้นที่จริงเพื่อเก็บข้อมูลต่างๆ ทั้งข้อมูลโครงการคู่แข่งใกล้เคียง ข้อมูลเกี่ยวกับกลุ่มลูกค้าต่างๆ
- ศึกษาคู่แข่ง วิเคราะห์โครงการคู่แข่งในพื้นที่ใกล้เคียง ทั้งในด้านจำนวนโครงการ, ขนาดพื้นที่ใช้สอย, รูปแบบการออกแบบโครงการ, การกำหนดราคาขาย กลุ่มลูกค้า และกลยุทธ์ทางการตลาด เพื่อทราบถึงจุดแข็งและจุดอ่อนของคู่แข่ง
- การศึกษากลุ่มลูกค้า (Target Market): วิเคราะห์ข้อมูลของกลุ่มลูกค้า เช่น รายได้ อายุ ความต้องการ กำลังซื้อ เพื่อออกแบบพัฒนาโครงการให้ตอบโจทย์ลูกค้าได้มากที่สุด
3.4 กำหนดตำแหน่งทางการตลาดและพัฒนาโครงการ (Market Positioning and Development)
- กำหนดตำแหน่งทางการตลาด (Market Positioning) วิเคราะห์และกำหนดตำแหน่งของโครง เพื่อให้ทราบว่าควรแข่งขันในระดับใด เช่น โครงการระดับไฮเอนด์, ระดับกลาง, หรือระดับล่าง
- รวบรวมข้อมูลเพื่อนำมาพัฒนาโครงการ นำข้อมูลที่ได้มาวิเคราะห์และสรุปประเด็นสำคัญเพื่อนำมาพัฒนาโครงการเพื่อให้สามารถแข่งขันได้ สอดคล้องกับความต้องการลูกค้า และประสบความสำเร็จสูงสุด
4 ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน (Financial Feasibility Study) โดยนำข้อมูลจากการสำรวจตลาดมาวางผังโครงการ เพื่อกำหนดราคาขาย และค่าใช้จ่ายต่างๆ และคำนวณหาผลตอบแทนการลงทุนที่เป็นไปได้มากที่สุด โดยประเมินผลตอบแทนทางการเงิน เช่น การคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) การวิเคราะห์กระแสเงินสด (Cash Flow) และการคำนวณจุดคุ้มทุน (Break-even Point) เป็นต้น
4.1 การประมาณการรายรับของโครงการ (Revenue Projections) โดยพิจารณารายรับต่างๆที่ได้เช่น
- รายรับ ประมาณการรายรับจากการขายหรือให้เช่า โดยคำนึงถึงความต้องการของตลาดและการเปรียบเทียบกับราคาของคู่แข่งในพื้นที่ด้วย
- รายได้อื่นๆ คำนวณรายได้อื่นๆ ที่อาจเกิดขึ้นจากการพัฒนาโครงการ เช่น รายได้จากการให้บริการเครื่องซักผ้า ,รายรับจากการให้เช่าที่จอดรถต่างๆ
4.2 การประมาณการค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการ (Cost Estimations) พิจารณาค่าใช้จ่ายต่างๆที่เกิดขึ้นในการพัฒนาโครงการ
- ต้นทุนการพัฒนา คำนวณต้นทุนต่างๆที่เกี่ยวข้องกับการซื้อที่ดินหรือค่าก่อสร้างอาคาร ค่าก่อสร้างสาธารณูปโภค รวมถึงต้นทุนอื่นๆทีเกี่ยวข้อง
- ค่าปรับปรุงซ่อมแซม ประมาณการค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงหรือซ่อมแซมโครงการ เพื่อให้โครงการสามารถดำเนินการได้ตามแผน
- ค่าดำเนินการที่เกี่ยวข้อง รวมถึงค่าใช้จ่ายในการขออนุญาตต่างๆ เช่น การขอใบอนุญาตก่อสร้าง ค่าบริหารโครงการ ค่าบริหารงานก่อสร้าง ภาษี และค่าธรรมเนียมอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง
4.3 การประมาณการสัดส่วนของเงินลงทุน (Investment and Financing)
- เงินลงทุน ประเมินเงินทุนที่ต้องใช้ในการพัฒนาโครงการ รวมถึงการแบ่งสัดส่วนระหว่างเงินลงทุนของผู้พัฒนาและเงินกู้
- เงินกู้และดอกเบี้ย คำนวณจำนวนเงินกู้ที่ต้องใช้ และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ รวมถึงเงื่อนไขการชำระคืน ซึ่งจะมีผลต่อกระแสเงินสดและความสามารถในการชำระหนี้
4.4 การประมาณการกระแสเงินสดของโครงการ (Cash Flow Projection)
- กระแสเงินสด วิเคราะห์กระแสเงินสดเข้าของโครงการจากรายรับที่คาดว่าจะได้และกระแสเงินสดออกจากค่าใช้จ่ายต่างๆ เพื่อประเมินความสามารถในการบริหารเงินสดของโครงการในแต่ละช่วงเวลา
- กระแสเงินสดสุทธิ (Net Cash Flow) คำนวณกระแสเงินสดสุทธิเพื่อให้ทราบว่าโครงการมีกระแสเงินสดเพียงพอในการดำเนินงานหรือไม่
4.5 การประมาณการผลตอบแทนของโครงการ (Project Returns)
- คำนวณหามูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value – NPV) คำนวณมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับจากโครงการ เพื่อประเมินความคุ้มค่าของการลงทุน
- ผลตอบแทนภายในของโครงการ (Internal Rate of Return – IRR)คำนวณอัตราผลตอบแทนภายในของโครงการ เพื่อดูว่าโครงการมีความสามารถในการสร้างผลตอบแทนที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้หรือไม่
- ผลตอบแทนต่อเงินลงทุน (Return on Investment – ROI) คำนวณผลตอบแทนที่ได้รับจากเงินลงทุนทั้งหมดในโครงการ
- ผลตอบแทนเฉพาะส่วนเงินลงทุนของเจ้าของ (Return on Equity – ROE) คำนวณผลตอบแทนที่ได้รับจากเงินลงทุนในส่วนของผู้ถือหุ้นหรือเจ้าของโครงการ
- ระยะเวลาในการคืนทุน (Payback Period) คำนวณระยะเวลาที่ต้องใช้ในการคืนทุนจากรายรับของโครงการ เพื่อดูว่าการลงทุนมีความคุ้มค่าเมื่อเทียบกับระยะเวลาหรือไม่
4.6 การวิเคราะห์ผลกระทบในอนาคต (Scenario Analysis)
- Scenario Analysis การทำการวิเคราะห์ผลกระทบต่างๆ ในอนาคต โดยใช้สมมติฐานที่แตกต่างกันเพื่อประเมินความเสี่ยงและโอกาสที่อาจเกิดขึ้นกับโครงการ เช่น การเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ย เศรษฐกิจตกต่ำ หรือความต้องการของตลาดที่ลดลง
- การวิเคราะห์เชิงบวกและเชิงลบ วิเคราะห์ผลกระทบทั้งเชิงบวกและเชิงลบ เพื่อให้ทราบถึงผลลัพธ์ที่เป็นไปได้ในสถานการณ์ต่างๆ
4.7 สรุปความเป็นไปได้ทางด้านการเงิน (Financial Feasibility Conclusion)
- สรุปผล จากการวิเคราะห์ทั้งหมด ว่าโครงการมีความเป็นไปได้ทางด้านการเงินหรือไม่ โดยพิจารณาทั้งกระแสเงินสด ผลตอบแทน และความเสี่ยงในการลงทุน
ข้อเสนอแนะอื่นๆ เสนอแนวทางในการปรับปรุงหรือการตัดสินใจในการดำเนินการโครงการตามผลการวิเคราะห์ทางการเงิน
ข้อดีของการทำ Feasibility Study โครงการอสังหาริมทรัพย์
ลดความเสี่ยง
ช่วยให้ผู้พัฒนาโครงการ สามารถระบุปัญหาและวางแผนแก้ไขปัญหาที่อาจเกิดขึ้นก่อนการลงทุน
เพิ่มโอกาสความสำเร็จ
การข้อมูลที่ครบถ้วนและการวิเคราะห์เชิงลึก ทำให้การตัดสินใจลงทุนมีความมั่นใจมากขึ้น
คาดการ และวางแผนได้
สามารถประมาณการต้นทุน รายรับ รายจ่ายต่างๆที่อาจเกิดขึ้นในการพัฒนาโครงการ
เข้าใจตลาดและความต้องการของกลุ่มลูกค้า
มีข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับโครงการที่จะพัฒนา การเลือกทำเลที่ตั้ง การออกแบบ หรือการวางแผนการตลาด ช่วยลดความผิดพลาดในการตัดสินใจได้
มีความมั่นใจ
เพิ่มความเชื่อมั่นให้กับผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุน ช่วยวางแผนการดำเนินงานที่มีประสิทธิภาพ ช่วยกำหนดทิศทางการพัฒนาโครงการอย่างชัดเจนและเป็นระบบ
ไม่ขัดต่อกฎหมาย
การพัฒนาโครงการไม่ขัดต่อข้อกฎหมาย
สิ่งที่ลูกค้าจะได้รับ
-
เล่มรายงานที่มีข้อมูลเชิงลึกที่ครอบคลุมในทุกด้านของโครงการ
-
Cash Flow ข้อมูลทางการเงิน ที่เกี่ยวกับโครงการอย่างครบถ้วน
-
จำลองการวางผังโครงการเบื้องต้น
-
ไฟล์งานในรูปแบบ PDF
-
เพิ่มความมั่นใจ ลดความเสี่ยงในการลงทุน
-
คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาโครงการ
ผลงานที่ผ่านมา (Our Projects)
คำถามที่พบบ่อย ?
เราให้บริการรับศึกษาความเป็นไปได้เฉพาะโครงการอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น เช่น บ้านจัดสรร คอนโด อพาร์เม้นท์ โรงแรม รีสอร์ท โกดังคลังสินค้า และบ้านเช่าต่างๆ เป็นต้น
ระยะเวลาในการทำงานโดยประมาณ 30 วัน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับรายละเอียดความต้องการของลูกค้า ความยากง่ายของแต่ละงานด้วย
- เตรียมสำเนาโฉนดที่ดินขนาดเท่าตัวจริง และระวางที่ดิน(ถ้ามี)
- เตรียมสำเนารังวัดที่มีขนาดบุความยาวของที่ดินแต่ละด้าน (ถ้ามี จะสามารถวางผังได้ละเอียดยิ่งขึ้น ) หากไม่มีทางเราจะหาขนาดอ้างอิงกับระยะในโฉนด และระวางที่ดินโดยใกล้เคียงกับพื้นที่จริง
- แจ้งความต้องการของลูกค้าในเบื้องต้น รูปแบบโครงการ ,ต้องการทำเป็นรูปแบบเช่า หรือ ขาย เป็นต้น
- คำแนะนำในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมและเป็นไปได้มากที่สุดในทำเลนั้นๆ
- ขนาด จำนวน ราคาขาย และรูปแบบอาคารที่ควรพัฒนา
- ทราบถึงลักษณะกลุ่มลูกค้าของโครงการ เช่น ไลฟ์สไตล์ กำลังซื้อ ความต้องการ ฯลฯ
- Cash Flow แสดงกระแสเงินสด รายรับ-จ่าย และกำไรจากการพัฒนาโครงการ ในรูปแบบ GPM / NPM / IRR / NPV / ROI / ROE ฯลฯ
- เล่มรายงานพร้อมไฟล์สรุปประเด็นเพื่อเป็นแนวทางตัดสินใจในการพัฒนาโครงการ
- เล่มรายงานนี้สามารถนำไปประกอบการยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินได้
